Закон про государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним

В 90-х годах отечественная законодательная база претерпела несколько значимых изменений. В частности, в нормативные акты было возвращено понятие недвижимости.

Новый порядок

Один из основных предрасполагающих факторов, способствовавших тому, что стала необходима государственная регистрация прав на недвижимое имущество, - это приватизация. В результате нее стало появляться множество форм собственности, организовался рынок объектов. При этом в гражданском обороте участвовали не только жилые дома и квартиры, но и комплексы зданий, предприятия, прочие крупные сооружения. Сделки с недвижимостью стали достаточно распространенным и необходимым явлением. Сегодня без этого оборота сложно представить нормальное развитие экономики страны.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Это относительно новый институт для отечественной нормативной сферы. Его появление было обусловлено возникшей необходимостью обеспечить участвующих в обороте гарантиями незыблемости их интересов и их охраны. Для реализации этой задачи нужно было не только четкое правовое регулирование осуществления сделок, но и закрепление прав на имеющиеся объекты недвижимости. Таким образом, должно было обеспечиваться оптимальное сочетание интересов собственников, государства и общества. В качестве одной из важнейших мер сохранения незыблемости интересов собственников стала выступать государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с объектами.

Законодательная база

В соответствии с новыми правилами, обязательной процедурой в рамках гражданского оборота объектов выступает государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Что это такое? Здесь следует обратиться к Закону. В нем сказано, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это, в первую очередь, юридический акт, признающий и подтверждающий прекращение, переход, обременение (ограничение) или возникновение возможности распоряжаться и владеть объектом. Данное определение зафиксировано в ст. 2 соответствующего Закона. Однако это понятие нельзя применить к госрегистрации сделок. Это связано с тем, что в этом случае нет ни признания, ни подтверждения юридических возможностей. Госрегистрация сделок устанавливает факт их заключения.

Несоответствие

Противоречие, которое просматривается в сути госрегистрации прав и сделок, связано с кардинальным отличием непосредственно самого объекта. Многие эксперты считают это несоответствие неслучайным. Дело в том, что сделка выступает лишь в качестве одного из оснований для изменения прав на объект недвижимости. Однако при этом следует отметить непоследовательность законодательства. Она проявляется и в том, что учет требуется только для определенных видов сделок, и в том, что ряд правоустанавливающих документов не признаются как объект регистрации.

Процедура учета: общие сведения

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в любом случае выполняют проверку действительности всех бумаг, поданных заявителем. Процедура также включает в себя внесение в ЕГРП их реквизитов и наименования. Правоустанавливающие бумаги при этом выступают в качестве неотъемлемого элемента реестра. Прохождение обязательной регистрации права на имущество, по сути, исключает необходимость фиксировать сделку отдельно. Целесообразность последнего сегодня вообще подвергается сомнению, что признается рядом экспертов вполне обоснованным.

Значение процедуры в гражданском обороте

Пройдя государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, лицо получает единственное доказательство наличия у него законной возможности на распоряжение и владение объектом. Этот факт может быть оспорен исключительно в судебном порядке. Это значит, что законодательно закреплен принцип достоверности процедуры. При этом оспорить можно само зарегистрированное право, но не запись об этом. Основной проблемой при определении роли процедуры учета в сфере регулирования соответствующих гражданских отношений выступает ее юридическая природа. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняет уполномоченный орган (федеральный либо территориальный). Данная деятельность обладает административным характером и выступает как элемент механизма реализации исполнительной власти. Исполняя свои функции, органы, которые осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, выражают публично-юридический интерес. Для этого они наделяются особыми полномочиями. Вместе с этим, они выступают как официальная инстанция, от действий которой будет зависеть реализация законных притязаний и интересов других субъектов, которые не обладают властью в рамках этих отношений. Например, споры, которые связаны с госрегистрацией прав на недвижимость и сделок с ней, рассматриваются как вытекающие из административных правоотношений. Законодательством предусматривается соответствующая ответственность за нарушения порядка проведения и прохождения процедуры.

Акт уполномоченного органа

Согласно ст. 8, п. 1 ГК он может выступать в качестве основания, в соответствии с которым возникают гражданские обязанности и права. В этом случае возникают логичные вопросы. Можно ли считать государственную регистрацию прав на недвижимое имущество таким актом? Выступает ли эта процедура как основание прекращения, ограничения или возникновения юридических возможностей относительно объектов? В этом случае целесообразно обратиться к Гражданскому кодексу.

Нормы ГК

В Гражданском кодексе нет упоминаний о том, что госрегистрация выступает как общее основание возникновения гражданских обязанностей и юридических возможностей, права собственности, обязательств. В Законе также не говорится о том, что данная процедура имеет такое "устанавливающее" значение. Из этого следует, что законодатель не наделяет акт уполномоченного органа правообразующей силой. Тем не менее в ГК предусмотрены случаи, когда с процедурой связано возникновение юридической возможности распоряжаться и владеть объектом. Но и в этих, и в других нормах говорится о регистрации возникших прав. Это значит, что они выступают в качестве объекта. Но для этого они должны появиться до регистрации. На данное противоречие обращают внимание цивилисты, которые занимаются изучением этой проблемы. Так, ряд авторов указывает на то, что при буквальном толковании некоторых норм можно заключить, что права существовали и ранее, до того, как заявитель обратился в орган по регистрации.

Полномочия органов

Государственная регистрация сделок и прав выполняется Федеральной службой. Она подведомственна Министерству юстиции. Также проводится государственная регистрация прав на недвижимое имущество в МФЦ (Многофункциональных центрах). Эти органы наделены различными полномочиями. В их числе:

1. Проведение государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в порядке и случаях, которые определены в законодательстве РФ.
2. Координирование работы по формированию органов учета, контроль над их деятельностью.
3. Обеспечение соблюдения порядка ведения ЕГРП, организации и функционирования системы данного реестра в электронной форме.

Характер деятельности

Функционирование уполномоченных инстанций осуществляется посредством издания правовых актов, которые обуславливают прекращение, изменение либо возникновение правоотношений, касающихся недвижимости. В данную деятельность включается комплекс действий. Они направлены на проверку законности и действительности регистрируемого права, а также его признания.

Основные этапы

Порядок проведения госрегистрации установлен Законом. Согласно п. 13, процедура включает 5 стадий:

1. Прием документов, которые предоставляются для регистрации сделок и прав.
2. Юридическая экспертиза бумаг.
3. Установление отсутствия несоответствий между зарегистрированными и заявляемыми правами на объект недвижимости и прочих оснований, в соответствии с которыми может быть отказано в регистрации или приостановлена процедура.
4. Внесение сведений в ЕГРП.
5. Внесение записей в правоустанавливающие документы и выдача свидетельств.

Особенности

Государственная регистрация реализуется посредством внесения соответствующих сведений в Единый реестр, учитывающий сделки и права на недвижимость. Удостоверение выполненной процедуры осуществляется путем выдачи гражданину свидетельства. При регистрации сделок и договоров, касающихся недвижимого имущества удостоверение выполняется посредством внесения специальной записи в бумагу, которая выражает содержание правоотношения. Это может быть, например, договор.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: документы

Для начала процедуры необходимо подать заявление в уполномоченный орган. В соответствии со ст. 16 и 17 указанного выше Закона, к нему необходимо приложить и иные бумаги. К ним, в частности, относят:

• Акты, которые изданы органами госвласти или территориального самоуправления в пределах их компетенции.
• Договоры и прочие бумаги, указывающие на заключение в соответствии с законодательством сделок, касающихся недвижимости.
• Судебные решения, которые вступили в силу.
• Свидетельство о праве на наследство.
• Прочие акты, указывающие на передачу прав на недвижимость заявителю от предыдущего собственника. Они должны быть составлены в порядке, предусмотренном законодательством.
• Свидетельства о проведении приватизации жилого помещения согласно действующим нормам.

Важный момент

В качестве одного из условий осуществления государственной регистрации права на недвижимость выступает уплата госпошлины заявителем. Данный платеж должен быть выполнен до начала процедуры. При этом документ, который подтверждает факт уплаты (квитанция), прилагается к заявлению и прочим бумагам, предоставляемым заинтересованным лицом. Сумма госпошлины за выполнение госрегистрации устанавливается Налоговым кодексом. Порядок взимания и последующего перечисления в бюджет определяется Постановлением Правительства. Подать пакет документов в уполномоченный орган можно лично. Также законодательством допускается предоставление необходимых бумаг представителем заинтересованного лица. В этом случае необходима доверенность, в которой будет указано наличие соответствующих полномочий. Данный документ должен быть нотариально заверен.