Nekretninski kompleks - to je ono što? Koncept, vrste

Koncept "imovinskog kompleksa" koristi se u različitim granama gospodarstva i zakona. Smatra se skupom međusobno povezanih objekata, pokretnih i nepokretnih, koji se koriste kao jedina jedinica za opću namjenu. Tradicionalno postoje dvije vrste kompleksa nekretnina: stanovi i poduzeća. Pogledajmo njihove mogućnosti.

poduzeće

Ovaj pojam se u domaćem zakonodavstvu odnosi na određenu kategoriju pravnih osoba koje djeluju kao subjekti građanskog prava.

U međuvremenu, u kontekstu normalnog prometa nekretnina, poduzeća se tretiraju kao predmeti, a ne pravne osobe. Istodobno, oni ne predstavljaju niti jednu jednostavnu skupinu, već imovinsko naselje koje uključuje nekretnine (građevine, parcele), pokretne objekte (sirovine, opremu, opremu, gotove proizvode), obveze i prava (isključujući od tog broja).

U nekim zemljama, klijentelu je također uključena u imovinsko naselje. Ova riječ označava stabilne gospodarske veze s potrošačima, koje su od velike važnosti u tržišnom gospodarstvu.

Prema tome, poslovno poduzeće kao nekretninski kompleks u pravilu ima vrijednost koja prelazi ukupnu ravnotežu cijene neto imovine ili dostupne imovine.

Značajke prometa

Predmet, koji ima dužnosti i prava u BiH poštivanje vlasništva kompleks je pravna osoba (ili drugi vlasnik), a ne imovina. Prema tome, pod poduzećem (kao predmetom) zakon razumije prije svega vlasništvo jedinstvenih organizacija. U međuvremenu, dio imovinskog kompleksa može djelovati kao nezavisni objekt prometa. To može biti, na primjer, oprema za radionicu. Isto tako, objekt je proizvodna jedinica koja nema građansku pravnu osobnost. Primjeri su mali dućan, hotel, kafić itd.

Kada najam, hipoteka, prodaja kompleksa u vlasništvu tog tipa, ili izvršenje druge transakcije s njima vlasnika na temelju ugovora transfera na drugu stranu ne samo pokretne i nepokretne objekte uključene u njihov sastav, ali i dužnosti i prava u vezi s njima, kao i klijentelu. Budući da vlasnik istodobno može djelovati kao poduzetnik i komercijalna organizacija.

Značajke pravnog statusa

Poduzeće kao kompleks nekretnine ne mora nužno uključivati ​​nepokretne objekte (građevine, parcele itd.). Priznaju ga nekretnine ne po prirodi, već zbog nazočnosti u zakonu o tome.

Specifičnost pravnog statusa ne sastoji se samo od nužnosti državne registracije transakcija, već i činjenice da ovaj kompleks imovine ne uključuje samo stvari, već i prava, dužnosti i druge nematerijalne predmete. To je njihova ukupna cijena koja određuje vrijednost unutar prometa, predodređuje svrhovitost sklapanja transakcija s njom.

apartman

Ovaj koncept ima latinski korijene. U doslovnom prijevodu, condominium znači zajedničko vlasništvo. Oni smatraju zemljište i imovinu kompleks - zemljište i stambene zgrade koja se nalazi na njemu. U tom slučaju, pojedinačni prostori ove strukture trebaju biti u privatnom ili javnom vlasništvu određenih vlasnika, a ostali dijelovi su zajednički vlasnički udio.

Stvaranje ovih kompleksa nekretnina događa se, u pravilu, tijekom privatizacije u stambenim zgradama. Vlasnici pojedinih stanova moraju zajednički koristiti susjedne elemente: dizala, stubišta, podrume, tavan, vodovod, električna i druga oprema namijenjena održavanju cijele zgrade, susjednog teritorija.

ograničenja

Poseban značaj pravnog režima zemljišnoknjižnih kompleksa je nemogućnost vlasnika stana da otuđuje svoj dio u zajedničkoj imovini, osim prava vlasništva na stambeni prostor. Usput, suprotno, također je nemoguće. Prema tome, zakon neizbrisivo povezuje vlasništvo nad stanovima s udjelom u pravu na zajedničko vlasništvo kuće.

Teškoće u praktičnoj provedbi odredbi

Condominiums bi se trebali koristiti za rješavanje pitanja vezanih uz vlasništvo nad opremom i zajedničkih elemenata MKD (stambene zgrade), u privatizaciji kojih su pojedini apartmani, au nekim slučajevima čak i sobe bile kategorizirane kao samostalna imovina.

Prema mnogim odvjetnicima, ovaj pristup se ne može smatrati uspješnim. Činjenica je da navedene sobe i stanovi nisu bili namijenjeni samostalnoj uporabi, jer su bili blisko povezani jedan s drugim i s drugim elementima strukture. Ignorirajući tu činjenicu je izazvao potrebu donošenja posebnog režima za opremu i zajedničkih dijelova zgrade, što je ekvivalent predmetima zajedničkog vlasništva svih vlasnika stambenih prostorija. Kao rezultat toga, operacija i upravljanje zemljišnim i imovinskim kompleksom provodi se kroz HOA (partnerstvo vlasnika).

U ovom slučaju sama struktura prestala je biti jedan nepokretni objekt. Štoviše, u stvari, opći dijelovi su prestali biti neovisni, jer su bili lišeni svoje sposobnosti da rade nezavisno od stambenih četvrti koje su im služili. U praksi, vlasnici stanova ne pokazuju ozbiljan interes za održavanje ispravne države i upravljanje imovinskim kompleksom. Svi napori vlasnika usmjereni su na iskorištavanje vlastite "ćelije".

Međutim, ako je jedan od vlasnika neće imati udjela u pravo na zajedničke imovine kuća (primjerice, stepenicama ili ulazu), on jednostavno neće moći koristiti normalne prostorije koje pripadaju njemu.

Alternativni pristup problemu

U nekim zemljama stambene zgrade prepoznate su kao nedjeljive u pravnom smislu stvari i, prema tome, djeluju kao objekti zajedničkog vlasništva. Stanovnici u ovom slučaju su u upotrebi na njihov udio stanovanje iu okviru istih dionica snosi troškove kako bi se osiguralo pravilno stanje strukture kao cjeline.

Ovaj pristup značajno pojednostavljuje situaciju, jer uklanja potrebu za stvaranjem stambenih zgrada i apartmana. Stanari, zauzvrat, postaju izravno zainteresirani za pravilno održavanje kuće, a ne samo na njihov životni prostor. U domaćem zakonodavstvu, nažalost, ova odluka nije bila percipirana.

U austrijskom zakonu ovaj se pristup naziva "stambenim nekretninama". U nekim drugim zemljama, poznato je i kao "podzemna imovina". Ključni nedostatak ovog pristupa je da se za glavnu stvar i pribor, usko povezani jedni s drugima, uspostavlja drugačiji režim. Kao rezultat toga, jedan nepokretni objekt u svojoj pravnoj prirodi prestaje postojati.

Načelo površina solo cedit

Neki odvjetnici predlažu da prepoznaju kao jedan objekt, to jest kompleks nekretnine, mjesto i zgradu koja je na njemu kako bi se osigurala jedinstvo x sudbine.

Ovaj se pristup temelji na nerazumijevanju načela da sve na zemlji pripada svom vlasniku (površine solo cedita). U rimskom je zakonu, na trošak, vlasnička prava na različite predmete bila ujedinjena, iako su bila usko povezana kao glavna stvar.

U međuvremenu, priznavanje ovog načela u suvremenom zakonodavstvu bitno bi ograničilo prava subjekata. Na primjer, bilo bi nemoguće izgraditi strukturu na mjestu koje pripada drugoj osobi. Napuštanje površina solo cedit održano je u nekim istočnoeuropskim zemljama. U jednom su trenutku uzeli socijalistički put, ali potpuno privatna imovina nije bila isključena iz građanskopravnih odnosa.

Tehnološki kompleksi nekretnina

Razvoj gospodarstva dovodi do pojave novih objekata građanske cirkulacije. To uključuje, osobito, tehnološke komplekse, uključujući plinovode s distribucijskim stanicama i drugom opremom, rafinerijama, itd.

Takvi kompleksi razlikuju se od poduzeća jer sadrže samo stvari, a ne dužnosti i prava. Istodobno, elementi koji čine skup vrlo su heterogeni. Među njima, posebice, zemljišta, građevine koje se odnose na nekretnine, kao i oprema koja je pokretni objekt. Međutim, svi su elementi ujedinjeni s jednim dogovorom. To ih čini prikladnim za upotrebu kao nedjeljivog objekta prometa.

Investicijski fondovi

Zajednička sredstva smatraju se zakonima kao imovinskim kompleksima. Investicijski fondovi su u upravljanju povjerenstvom dioničkih društava posebno stvorenih za tu svrhu.

Zajamčena sredstva su imovina, uglavnom u obliku novca. Zajedničko je vlasništvo nad entitetima koji su osnovali upravljanje povjerenjem i primili investicijske udjele od društva za upravljanje (MC). Vlasnici tih vrijednosnih papira mogu zahtijevati od Velike Britanije otkazivanje ugovora i plaćanje dohotka, odnosno otkupa jedinica. Ovisno o prirodi uzajamnog fonda, uvjet koji se može prikazati u bilo koje vrijeme (vanjski bazen), u roku određenom u ugovoru (intervalu) ili samo na kraju razdoblja sporazuma (zatvorena).

U potonjem slučaju, vlasnici jedinica mogu doprinijeti ne samo novcu, već i drugim imovinama. Zato se zatvoreni investicijski fondovi mogu smatrati kompleksima nekretnina u doslovnom smislu.

Za razliku od običnih vlasnika, subjekti koji posjeduju dionice ne moraju zahtijevati dio fonda ili dijeliti svoj udio od nje. Oni nisu obdareni preduvjetnim pravom na kupnju dionica drugih sudionika.

Budući da se imovinski kompleks investicijskog fonda razlikuje po tome što suvlasnici - sudionici u zajedničkom vlasništvu - nužno prenose svoju imovinu u upravljanje povjerenstvom specijalizirane trgovačke organizacije, a zauzvrat primaju vrijednosne papire. Fond djeluje kao predmet sporazuma, koji je sklopljen s Kaznenim zakonom.

Sadržaj prava na imovinske komplekse

Ako se "složenost" sastoji u ostvarivanju prava u odnosu na imovinu, tada je riječ o upravljanju predmetom prometa. Što se pod tim misli?

Ako je pravo upravljanja imovinom povezano s provedbom ovlasti vlasnika, onda, dakle, sastoji se u donošenju odluke o posjedovanju, raspolaganju i uporabi. Neki odvjetnici ne razlikuju imovinske objekte ovisno o prirodi njihove složenosti. Međutim, vjeruju da je pravo na njih upravo mogućnost upravljanja. To znači da ako se složenost sastoji u kombiniranju različitih elemenata u jednu cjelinu, na primjer, u poduzeće, nastaje pravo upravljanja. Je li to tako u praksi?

Naravno, subjekt ima određena prava na imovinu uključenu u kompleks. Govor, osobito, o imovini, drugim vlasničkim pravima, uključujući obveze itd.

Realizacija pravnih mogućnosti može se obavljati neovisno o ostalim elementima kompleksa. Na primjer, nakon podnošenja prava na tužbu. Shvatite da prava mogu biti i mjerenjem njih zajedno. Na primjer, pri prijenosu vlasništva reorganiziranog poduzeća ili nesposobnog građanina u upravljanje povjerenjem. Međutim, u svakom slučaju, izvršavanje ovlasti razlikuje se ovisno o specifičnim potrebama subjekta, prirodi predmeta i osnovi nastanka zakonskih mogućnosti.

Ako uzmemo u obzir bit prava na temelju sporazuma o upravljanju povjerenjem, možemo zaključiti da se svaka imovina mora upravljati. Takva se aktivnost svodi na primjenu mjera za upotrebu, posjedovanje ili raspolaganje predmetom.

Pri prijenosu prava na kompleks za razdoblje koje su odredile stranke postoje obvezatni odnosi. S konačnom (neograničenom) imovinom od trenutka kad stranke u sporazumu ispunjavaju uvjete ili obavljaju jednostranu transakciju za stjecanje stvar, pravo upravljanja postaje apsolutno.

zaključak

Izgradnja kompleksa formuliranih od strane zakonodavca i propisana normativnim zakonima proizlaze iz različitih razloga. Ako ih klasificirati zbog njihovog stvaranja, moguće je izdvojiti objekte koji sadrže heterogene elemente i posjeduju kompleksnost koja se manifestira u načinu upravljanja. U prvom slučaju pretpostavlja se određeni građanski zakon objekt, au drugom slučaju posebni zakonski režim.

Ako govorimo o svrsi nastanka, onda se stvore neki kompleksi za imovinu radi ostvarivanja određenih zadataka. Primjerice, posebno su poduzeća. Oni su formirani za realizaciju proizvodnih ciljeva - proizvodnje, usluga, performansi. Stvaranje drugih kompleksa imovine povezano je s životnom podrškom građana ili djelatnošću druge pravne osobe. Na primjer, ova kategorija obuhvaća jedinstvena poduzeća, institucije koje djeluju na području socijalne sigurnosti, obrazovne organizacije itd.

Što se tiče provedbe pravnih režima, u domaćem zakonodavstvu za određene komplekse imovine utvrđuju se jasna pravila, za druge - regulatorni propisi zahtijevaju reviziju i prilagodbu, budući da postojeća pravila nedostaju.