Nerazdvojna poboljšanja su ... Iznajmljivanje i održavanje prostora

Građanski zakonik Ruske Federacije u okviru leasinga pravnih odnosa omogućuje rad stanara da čini bilo kakvu imovinu nerazdvojnih poboljšanja u odnosu na zakupljeni objekt. Provođenje takvih radnji pretpostavlja formiranje različitih pravnih posljedica. U vezi s neodvojivim poboljšanjima iznajmljenog objekta, mogu se pojaviti pojedina prava i obveze i kod vlasnika i kod najmoprimca odgovarajuće imovine. Njihova specifičnost može se odrediti prema vrsti vlasništva, kao i uvjetima ugovora između vlasnika i najmoprimca. Koje su osnovne norme zakona koji uređuju pravne odnose, čiji je predmet proizvod neodvojivih poboljšanja u imovini koja je na zakupu? Koje su nijanse oporezivanja rezultata takve modernizacije objekata?

Bit neodvojivih poboljšanja iznajmljenog objekta

Osoba ili organizacija koja je iznajmljena od tuđe imovine - najčešće u ovom kontekstu riječ je o nekretninama - može nekako modernizirati, rekonstruirati i poboljšati njegovu funkcionalnost.

Izvođenje ovih radova može podrazumijevati formiranje fundamentalno novih svojstava u odgovarajućem objektu. Preokrenuti postupci u njegovu odnosu su teški i mogu dovesti do nemogućnosti korištenja strukture. Stoga je odgovarajuće poboljšanje imovine priznato kao neodvojivo. Značajni kriterij za nerazdvojivost imovine je promjena kvalitetnih svojstava izvornog objekta, zbog čega se njegova vrijednost može povećati, što je posljedica mogućeg povećanja njegova životnog vijeka ili potrošačkih svojstava.

Kako izgledaju neodvojiva poboljšanja? Primjer takve modernizacije može se predstaviti na različite načine. Dakle, može odražavati činjenicu da je zgrada stekla značajno različite karakteristike u odnosu na početno stanje.

Nerazdvojna poboljšanja ugovora

Važno je napomenuti da postupak za zakup pravnih odnosa omogućava subjektu koji je iznajmio imovinu kako bi svoje odgovarajuće modernizacije učinio samo po dogovoru s vlasnikom. Poželjno napisana, fiksna u ugovoru. Nerazdvojna poboljšanja su zakonski značajne akcije, a njihova se provedba treba formalizirati.

U ugovoru između vlasnika imovine i njegovog najmodavca može se propisati stavka o mogućoj naknadi vlasnika odgovarajuće modernizacije objekta. U isto vrijeme, glavni parametri poboljšanja i njihova privremena vrijednost mogu se ispraviti. Ako je stanar napravio nerazdvojna poboljšanja strukture nekretnina bez pristanka vlasnika, tada neće imati nikakva prava na rezultat odgovarajuće modernizacije. Sve moguće preferencije iz optimizacije objekta mogu koristiti samo njezin vlasnik.

Bit razdvojivih poboljšanja

Koje su osnove razdvojivih i neodvojivih poboljšanja? Ovdje je sve vrlo jednostavno. Napomenuli smo gore da je glavni kriterij nerazdvojivosti gubitak funkcionalnosti objekta u slučaju pokušaja vraćanja u prvobitno stanje. Neodvojivi su poboljšanja, može se reći, nepovratan proces.

Zauzvrat, odvojiv nadogradnja objekta može pretpostaviti relativno pristupačan povratak u prvobitno stanje. Još jedna nijansi odgovarajućih poboljšanja - oni mogu pokrenuti stanar bez pristanka vlasnika. Općenito, sva prava korištenja rastavljivih resursa ostaju kod stanara - ako ugovorom nije drukčije određeno. Ako je stanar napravio nerazdvojna poboljšanja na mjestu, onda je potrebno analizirati ih zbog sličnosti s rezultatima akcija za održavanje imovine u funkcionalnom stanju kroz popravak i održavanje.

Naravno, u većini varijanti razlika u ovom slučaju može biti očigledna. Ali ako stanar izvrši veliku remont imovine, zbog čega imovina značajno mijenja svoj izgled, tada ipak, rezultat njegova rada najvjerojatnije neće biti prepoznat kao poboljšanje objekta. Teoretski, troškovi popravaka mogu biti veći od odgovarajuće modernizacije imovine. Ali to nema nikakvu temeljnu važnost.

Dakle, nerazdvojna poboljšanja u zakupu nekretnina karakterizira činjenica da:

- oni trebaju biti koordinirani s vlasnikom imovine;

- općenito postaju vlasništvo vlasnika objekta i ne mogu se nadoknaditi.

Zauzvrat, najmoderniju modernizaciju može napraviti stanar bez suglasnosti s vlasnikom imovine. Obrađuje sredstva u vlasništvu stanara. Međutim, osoba ili organizacija koja uklanja stanovanje može, pod njegovom odgovornošću, i dalje provoditi nerazdvojna poboljšanja iznajmljene imovine. Proučit ćemo koje zakonske posljedice to može dovesti do toga.

Neusklađena neodvojiva poboljšanja: pravne implikacije

Ako je stanar napravio nerazdvojna poboljšanja u zakupljenom stanu bez pristanka na ovu akciju s vlasnikom, kao što smo napomenuli gore, on neće imati pravo zahtijevati naknadu od vlasnika. Štoviše, ako je odgovarajuća modernizacija dovela do pogoršanja stanja nekretnina, čak i ako je subjektivni pogled vlasnika, tada je najmoprimac dužan vratiti predmet u prvobitno stanje.

Dosljedne poboljšanja neodvojivih

Drugi scenarij - kada je modernizacija nekretnina dosljedna između svog stanara i vlasnika. U tom slučaju, uvjeti za provedbu odgovarajućih poboljšanja, kao što smo napomenuli gore, trebaju biti propisani u ugovoru. Jedan od uvjeti ugovora može biti naknada za trošak modernizacije od strane stanodavca. Ovisno o konkretnom trenutku poboljšanja, vlasnik može platiti troškove stanara po isteku ugovora ili za vrijeme trajanja valjanosti. Ugovor se također može koristiti za određivanje smanjenja stanarine - kao naknadu za neodvojivu modernizaciju.

Nerazdvojna poboljšanja: oporezivanje

Razmotrimo takav aspekt, kao porezni račun neodvojivih poboljšanja. Slažemo se da je stanar i vlasnik imovine složili ovaj postupak. Prije svega, vrijedno je obratiti pažnju na činjenicu da poboljšanja koja su dogovorena između stanara i vlasnika objekta ne odnose se uvijek na amortizacijsku imovinu, već samo ako ih plaća vlasnik imovine.

Zauzvrat, vlasnik objekta može uzeti u obzir naknadu troškova najmoprimca za odgovarajuću modernizaciju u svrhu oporezivanja dohotka. Sam stanar također može koristiti troškove koji su nastali radi optimizacije iznosa poreza - u određenom razdoblju izvješćivanja.

Moguća je mogućnost, u kojoj se ugovorom ne propisuje naknada za neodvojive poboljšanja od strane vlasnika nekretnina, unatoč činjenici da je vlasnik dogovorio odgovarajuću modernizaciju. U ovom slučaju, amortizacija također nije naplaćena, a početna vrijednost imovine nije povećana. Nema razloga za optimizaciju porezne osnovice.

Može se primijetiti da u slučajevima kada neodvojive nadogradnje nisu otplaćene od strane najmodavca, najmoprimac ima pravo obračunati amortizaciju na imovini. Specifičnosti oporezivanja rezultata modernizacije objekata, možemo uzeti u obzir primjer stranaka koje obavljaju pravne odnose obvezama plaćanja poreza na imovinu.

Ako ugovor zaključuje pravnu osobu, odnosno najamninu, nerezidentni prostori, tada moraju platiti odgovarajuće iznose proračunu. Porez na imovinu u ovom slučaju, treba platiti stranku koja utvrđuje troškove poboljšanja objekata na računima. Obično se to odnosi na vlasništvo nad poboljšanjima. Ako im stanar posjeduje, onda su porezi dužni platiti.

Ako je vlasnik poboljšanja najmodavatelj, tada ispunjava odgovarajuće obveze po prestanku ugovora o zakupu. No, dok je ovaj ugovor na snazi, stanar vrši izračune s proračunom. Drugi kriterij kojim se određuje subjekt plaćanja poreza na imovinu jest računovodstvo odgovarajućeg resursa na bilanci. Što to znači? Ako su poboljšanja na stanarskoj bilanci, plaća odgovarajući porez. Ako je njihov račun održavao najmodavac, uplate u proračun moraju izvršiti.

Poboljšanja nekretnina i PDV

Postoje brojne nijanse koje karakteriziraju PDV u okviru pravnih odnosa, a predmet je najam imovine, praćen proizvodom nerazdvojnih poboljšanja u njemu. Proučimo ih. Ako su nerazdvojna poboljšanja prenesena na iznajmljivača, a izvršio ih je izvođač radova - taj transfer bi trebao biti priznat kao provedba. Jer mora biti plaćen PDV. Izvođač ga predaje najmoprimcu i može se primijeniti odbitak. Može se primijetiti da pri obračunu poreza na dobit, poboljšanja objekta prenesena na vlasnika nisu uzeta u obzir.

Uključivanje organizacije treće strane za modernizaciju objekta ključni je kriterij obveze tvrtke da izračunava PDV na neodvojive poboljšanja. Činjenica je da ako stanar sama rekonstruira objekt - onda u ovom slučaju stupaju na snagu druga pravna pravila. U skladu s njima, PDV na poboljšanja ne može se naplatiti.

To je zbog činjenice da je za kvalifikaciju poboljšanja u sklopu uklonjive imovine radi nametanja PDV-a potreban prijenos vlasništva. U skladu s normama građanskog zakonika Ruske Federacije, koja uređuje pravne odnose, unutar kojih postoje nedjeljiva poboljšanja, prema zadanim postavkama ne primjenjuju se relevantni pravni mehanizmi. Civilni kodeks Ruske Federacije zapravo ne uključuje odredbe koje impliciraju da stanar ima vlasnička prava na rezultate modernizacije objekata. Ne mogu se smatrati neovisnom imovinom odvojeno od glavnog objekta nekretnine. Dakle, kada se unajmljeni prostor vraća vlasniku, prijenos vlasništva nije izvršen. Ispada da nerazdvojna poboljšanja od strane iznajmljivača ne podliježu PDV-u.

Računovodstvo razdvojenih poboljšanja

Bit će korisno razmotriti osnovne nijanse poreznog računovodstva, zauzvrat, odvojivih poboljšanja u nekretninama. Da biste ispravno izračunali porez na njih, najprije morate odrediti cijenu i trajanje postupka odgovarajućih poboljšanja. U slučaju da troškovi modernizacije nekretnina ne prelaze iznos određen poreznim zakonom Ruske Federacije, a razdoblje njihove uporabe je manje od 12 mjeseci, onda bi se trebalo poboljšati materijalne i proizvodne rezerve. Ako su relevantni troškovi viši od kriterija utvrđenog u RF poreznom kodu, a razdoblje uporabe je više od 12 mjeseci, vrijednost imovine mora biti otpisana amortizacijom.

Ako je predmet pravnih odnosa iznajmljivanja pravna osoba, vjerojatno će na razini svojih lokalnih zakona biti odobrena računovodstvena politika. A ako ima ograničenje amortizacijskog zadatku svojstvo postavljeno niže nego u porezni broj - kako bi se uzele u obzir odvojivim poboljšanja bi trebao biti korišten je stopa koja je odobrena u lokalnoj čin. Može se primijetiti da se porez na imovinu ne plaća ako se provede relevantna modernizacija. To je zbog činjenice da se razdvojivi poboljšanja u općem slučaju klasificiraju kao pokretno vlasništvo.

Kako registrirati pristanak vlasnika na neodvojive poboljšanja ugovora?

Uvidom u način na koji računovodstveni se obavlja neodvojiv i odvojive poboljšanja, uzeti u obzir taj aspekt, kao ispravan formuliranje suglasnost vlasnika nekretnine na odgovarajuću modernizacije objekta. Da biste to učinili, između stanara i vlasnika nekretnine mora biti potpisan zaseban ugovor. Može nadopuniti onaj u skladu s kojim se obavlja najam nestambenih prostorija ili, obrnuto, ona koja se odnose na stanarski fond. Ovaj ugovor mora biti propisano uvjetima: o kakav posao se očekuje da će proizvoditi u cilju poboljšanja objekt, koji će platiti za modernizaciju - u cijelosti ili djelomično, kako je planirano oporavak u troškovima poboljšanje imovine.

Naknada troškova najmoprimca za modernizaciju može se provesti, kao što smo već napomenuli u članku, smanjenjem najam. Ili je ugovor o prodaji neodvojivih poboljšanja moguć. Sve su određene od strane stranaka ugovora. Njegov ispravni sastav važan je aspekt pravnih odnosa. Ako bilo koja stranka to ne učini, druga stranka ima pravo primati svoje preferencije na sudu. Na primjer, stanar može ostvariti neodvojivi napredak u ekvivalentnom iznosu ako vlasnik ne plati troškove relevantne modernizacije, iako se obvezuje da će to učiniti prema ugovoru.

Odsutnost pisanog ugovora između stanara i vlasnika znači da niti jedna strana ne može koristiti izdatke za porezne svrhe. Osim toga, kao što smo napomenuli gore u članku, nerazdvojna poboljšanja najmodavac ima pravo zahtijevati odstranjivanje od objekta - ali tako da njegov funkcionalno stanje ne povrijediti. Sporovi između vlasnika imovine i njegovog stanara mogu se riješiti na sudu.

Iznajmljivanje poduzeća i njene neodvojive poboljšanja: nijanse

Na početku članka ustanovili smo da su, općenito, neodvojivi poboljšanja karakteristika nekretnina. Ali to nije uvijek slučaj. Događa se da su nerazdvojna poboljšanja vlasništvo objekata koji nisu nužno nekretnine. Na primjer, to može biti poduzeće. U ovom slučaju, pravni odnosi povezani s njegovim zakupom regulirani su drugim pravnim propisima nego u slučaju nekretnina.

Na primjer, ako je stanar je napravio kako bi poboljšali strukturu poduzeća, što je u skladu s ruskim zakonom, ima pravo na naknadu svojih troškova na odgovarajuće nadogradnje, čak i ako se ne slažete s zakupodavca o provedbi tih radnji. Osim ako se, naravno, drugi ne utvrdi ugovorom između vlasnika poduzeća i njegovog partnera.

Međutim, najmodavac može izbjeći obvezu nadoknaditi najmoprimca za troškove pravosudnih poboljšanja. Da bi to učinio, morat će dokazati da nerazdvojna poboljšanja iznajmljenih nekretnina nisu tako modernizirala tako jasno da je operativna sposobnost proizvodne imovine poduzeća nedovoljna u smislu potrebe za nadoknadom troškova najmoprimca. Osim toga, ako vlasnik tvrtke može pokušati dokazati na sudu da stanar nije imao objektivnu potrebu za modernizacijom.

Poboljšanja u prodaji stambene imovine

Koje pravne posljedice mogu obilježiti nerazdvojna poboljšanja pri prodaji stanova pojedinca u drugu?

U tom će slučaju biti korisno pretvoriti se u analizu istih zakonskih odredbi koje reguliraju pravne odnose, a predmet su transakcije s bilo kojom nekretninom. To je, u načelu, one koje smo razmotrili u kontekstu korporativne interakcije različitih poduzeća u transakcijama s nerezidentnim nekretninama. U ovom slučaju, pravna priroda relevantnih pravnih odnosa je ista i uređena je istim pravnim propisima.

Odvojena poboljšanja u iznajmljenom stanu općenito su vlasništvo najmoprimca, osim ako u ugovoru između njega i vlasnika stana nisu navedeni drugi uvjeti. Ako poboljšanja stanar zakupnine provodi na najmu objekt pristanka vlasnika, po prestanku ugovora o najmu, on ima pravo na naknadu u visini njegove troškove modernizacije. Opet - ako se prijenos neodvojivih poboljšanja ne izvodi drugačije zbog određenih odredbi ugovora između stanara i vlasnika.

Ako modernizacija objekta nije dogovorena između vlasnika i stanara, općenito, troškovi drugog dijela nisu kompenzirani. Ali pri prodaji vlasnika stana mogu ih uključiti po volji u trošku objekta.

Ako se poboljšanja u nekretnini naprave na štetu naknada za amortizaciju, imatelj prava vlasništva dodjeljuje se najmodavcu. Ovo pravilo je relevantno za pravne odnose uz sudjelovanje pravnih osoba, čiji je predmet iznajmljivanje stana.

Dakle, s obzirom na neodvojive poboljšanja, mogu se primjenjivati ​​različita pravna pravila - na primjer, ako se uspoređuje stanarina i poduzeća. Osim toga, oni mogu imati nijanse u smislu tumačenja. Sudionici zakupnih pravnih odnosa trebali bi pratiti pojavu novih normi u Građanskom zakonu Ruske Federacije, kao i njihovo tumačenje u raznim odjelničkim pravnim aktima i dokumentima.