Obveznice (hipoteka) u Rusiji: gdje banke uzimaju novac za hipoteke?

Obveznice (hipoteka) zauzimaju više od 80% svih transakcija nekretnina u SAD-u, u Rusiji - manje od 10%. Prospektivnost vrijednosnica je očigledna. Međutim, mnogi ne znaju ne samo ono što su hipotekarne obveznice, već i temeljni pojmovi.

temelj

Obveznice su vrijednosni papiri koji daju pravo na fiksnu zajamčenu dobit. Oni su od dvije vrste:

1. Na prezentaciji - kupio jeftinije, prodao više.
2. Fiksni kamata - pretpostavlja se za prihod investitora (kupon) nakon određenog vremena.

Obveznice su dužnički vrijednosni papiri. Povratak jamči ocjena tvrtke. Što je poduzeće stabilnije, to je vjerojatnije da će primiti obećane prihode.

Što su obveznice? (Hipoteka)?

Hipotekarne obveznice su dužnički vrijednosni papiri, refinanciranje ulaganja u kredite nekretninama.

Na primjer, banka "AAA" izdvaja kredite za stambene kupnje. Kapital je, naravno, ograničen. Imajući 1 milijardu rubalja, banka može izdati, na primjer, 1.000 kredita. Naravno, tržište nekretnina će se zaustaviti, kada kreditna organizacija ostane bez financijskih sredstava.

Tko ima koristi?

Izdavanje hipotekarnih obveznica korisno je za sve sudionike na tržištu:

• Banka - povećava volumen kredita izdanih na hipoteke.
• Investitor - ulaže novac u imovinu, koja, ovisno o cijeni stanovanja treba rasti.
• Zajmoprimac - visoka stopa hipoteke smanjena je za 1,5-2%. Naravno, brojke su male, ali u smislu velikog iznosa kredita, prednosti su očite.
• Graditelji - građevinske tvrtke ne "zamrznu" svoje objekte, ali i dalje rade.
• Država prima poreze od izgradnje i prodaje.
• Radnici ih ne skidaju zbog nedostatka posla.

Kako su zadužnice osigurane?

Sada o tome kako ovo tržište radi. Banka "AAA" izdaje zajam za kupnju nekretnine u iznosu od 5 milijuna rubalja. Na njima izdaju obveznice (hipoteke) i prodaju ih na burzi. Novac od ulagača ide na nove zajmove. Vrijednosnice su osigurane od strane građana za hipoteke.

alternative

Obveznice (hipoteka) nisu jedini alat za investitore na ovom tržištu. Postoje alternative:

• Potvrda o sudjelovanju u hipoteku - udio iznosa kredita za stjecanje imovine. Investitor prima pravo na dobit od nekretnina.
• Hipoteka - sigurnost koja potvrđuje pravo primanja novca od dužnika. Razlika od obveznice (hipoteka) je da je hipoteka kolateralna nekretnina kupljena.

Značajke vrijednosnica u Rusiji

Naravno, ideja, koja je došla iz SAD-a, može donijeti pozitivne trenutke na našem tržištu. Međutim, hipoteke obveznice u Rusiji uzrokuju puno pitanja kako investitora tako i stručnjaka. Izraz "stabilnost" ne odnosi se na razvoj gospodarstva naše države, posebno na tržištu nekretnina. Tijekom proteklih 1,5-2 godina, on je ne samo zaustavio rast, nego je također značajno pao. Obveznice (hipoteka) ne mogu donijeti dohodak s tržišta nekretnina, ako ne raste.

Drugi je problem visoki trošak vrijednosnih papira. Privatne trgovačke tvrtke i obični građani neće iz tog razloga postati investitori. Sve se nade stavljaju na ne-državne mirovinske fondove, banke koje imaju slobodna sredstva, a navodno ne znaju gdje ih uložiti.

Treći problem je nedostatak dobro razmatranog zakonodavnog okvira.

Možete zaključiti: visoka cijena vrijednosnih papira, nestabilnost tržišta hipotekarnih kredita i neispravna pravna baza vjerojatno neće dopustiti da se takva vrsta vrijednosnica u Rusiji razvije.

Zašto su hipotekarne obveznice dovele do propasti sustava u 2008. godini?

Kriza u 2008. počela je točno s hipotekarnim obveznicama (CDO). Činjenica je da su mnogi investitori počeli kupovati vrijednosne papire, znajući da tržište nekretnina stalno raste. To je utjecalo na strategiju banaka, koje su bile ravnodušne prema solventnosti svojih klijenata. Glavna stvar je da oni trebaju biti. Bilo je slučajeva kada je hipoteka izdana za 500 tisuća dolara ljudima koji nisu imali stalni dohodak. Za banku, rizici su minimalni - oni su dobili taj novac na burzi od prodaje hipotekarnih obveznica.

I banke su izdale kreditne swapove, tj. Osiguranje, ako dug nije isplaćen.

No, piramida se toliko pretvorila da je pod njima počela izdavati obveznice (sintetički CDO). Budući da analitičke tvrtke nisu znale što je bilo, oni su se oslanjali na podatke investicijskih društava koja ih je izdala. Neki su znali, ali se bojali gubitka velikih kupaca. Od rizičnih BBB obveznica, oni su napravili još problematičniju imovinu, ali njegova razina prijetnje već je bila jednaka AAA (kao državnoj obveznici američkog saveznog zajma), to jest apsolutno sigurna. To je omogućilo investitorima koji posjeduju milijune dolara za ulaganje u neosigurane vrijednosne papire i prikupljanje sredstava iz mirovinskih fondova kojima je zabranjeno ulaganje u imovinu manju od ove ocjene. Naravno, takva piramida je prije ili poslije morala srušiti, kada su cijene kuća počele padati. To se dogodilo. Velike investicijske tvrtke, investitori i agenti osiguranja bili su uništeni.

Zarađeni na tome ulagačima koji su se kladili na zamjene hipotekarnih kredita, odnosno kolaterala osiguranja za kolateralna nekretnina, koja su bila prodavana po niskim cijenama. Tj., Ulažući milijun dolara u njih, mogli biste dobiti nekoliko stotina milijuna, budući da nitko jednostavno nije vjerovao u propust.