Sekundarno stambeno tržište u Moskvi: analiza i recenzije

Glavni segment nekretnina je sekundarno stambeno tržište u Moskvi. Dijeljenje stana za najbolje ili kupnju je prilično odgovoran korak i za potpuno uspješnu osobu. Najčešće to prethodi prodaja sobi ili stana, a često i preseljenje komunalnih stanova. Ovaj će članak dati informacije o apartmanima našeg kapitala u obliku pregleda i analiza temeljenih na podacima različitih think tankova, kao i tematske članke iz tiska.

Ne vjerujte svojim očima

Sekundarno tržište je vrlo često (prema studiji „Inkom-nekretnine”, više od polovice slučajeva) daje „alternativne”, koji je daleko od stvarnosti informacija o slobodnoj prodaji stanova, koji nudi tržište sekundarne stanovanja u Moskvi. U posljednje tri godine udio nekretnina prodanih na taj način povećan je na 46% od ukupnog broja ponuđenih apartmana, uključujući i nove zgrade.

Prije toga bilo je mnogo manje - samo 28% od ukupnog broja. To potvrđuju centralizirane baze podataka. Međutim, ova dinamika nije potvrđena brojem transakcija, to je očito nerazmjeran. Stručnjaci kažu da postoji nedovoljna potražnja i ogromna konkurencija u prodaji. Zato su se legende i mitovi sastavljali o predmetima koji se prodaju kako bi kupac obratio pozornost na njega. To jest, u dostavljenim informacijama sekundarno stambeno tržište u Moskvi često daje netočne informacije.

Prodaja: izravna i alternativna

Imovina se može prodati na dva načina. Kada je alternativni prodavatelj također kupac, jer koristi sekundarno stambeno tržište u Moskvi, ne samo za prodaju, već i za naknadnu kupnju drugog stana. Ako je prodaja izravna, prodavatelj jednostavno prima novac. Najčešće u glavnom gradu postoji alternativna prodaja, ali se gotovo uvijek pokušavaju prikriti kao izravnu. U svakom slučaju, može se ostvariti jedan ili dva cilja: jednostavno dobijte novac ili poboljšajte svoj dom prodajom stare i kupnjom novog stana.

Kupac, naravno, više nalikuje izravnoj prodaji, jer je mnogo prikladniji i brže se prodaje i formalizira. Potražnja je mnogo veća za takve stanove. Stoga, sekundarno stambeno tržište u Moskvi cijene na njima nešto više od opće razine. Prodavač koji namjerava prodati odmah kupiti drugi stan, s pogledom na izravne prodaje s nekim nedostacima: potrebno je privremeno odjaviti na bilo koji drugi stambeni prostor (rodbina, poznanici, i tako dalje), i to mora biti učinjeno prije prodaje, inače kupac može jednostavno panika , U svakom slučaju, većina činjenice alternativnih prodaja danas se održava kao izravna.

alternativa

Ono što je, čini se, već je jasno: dogovor koji istodobno pokriva prodaju i kupnju stanova. Ranije su sastavljeni dugi lanci zavisnih transakcija, do dvadeset. Do današnjih dana to je nezamislivo. I organizirati i držati cijeli lanac bez problema je vrlo teško, a ne i svi realtori su u mogućnosti. Vrlo nervozan posao, posebno kada plaćate. U banci da istovremeno stavlja novac u dvadeset ćelija - to je ogromna odgovornost. I novac nije mali.

Sada najduži lanac sastoji se od dva ili tri veza, ali istovremeno ljudi su vrlo nervozni zbog financijske knjižne oznake. sekundarni stambenog tržišta Analiza Moskvi je potrebno, ako je samo zbog toga što ljudi često ne mogu prodati moj stan samo zato što oni ne mogu shvatiti jednostavnu stvar: ne možete cijeniti to na način koji želite, morate znati potražnju, biti svjesni konkurencije među prodavačima , pratiti volumen prijedloga i sve to, kako bi se prilagodila cijena stambenog prostora koji se prodaje.

primjer

Vrlo čest slučaj, koji opetovano pokazao sekundarno stambeno tržište u Moskvi. Dvosobni apartmani se prodaju drukčije, a procjenjuju se i širokim rasponom. Primjer za to: jedanaest mjeseci „Inkom-nekretnine” za prodaju stanova ne gledaju najviše odgovara izgled i obnovljen 1955. godine, gdje se boja ljušti krpe, kao i odgovarajuća komunikacija statusa. Procjenjujemo je na četrnaest i pol milijuna rubalja. I domaćica ne namjerava smanjiti cijenu jer želi podijeliti u dva dvosobna stana s cijenom od oko sedam milijuna.

Čak i ako ona podlegne usrdnim molbama i pokušati prodati stan točno četrnaest milijuna, ona neće uspjeti, jer je cijena i kvaliteta stanovanja nije dosljedan. Koliko godina ovaj stan je već ponudio je zastrašujuće zamisliti. Iako su nadmašili sekundarno stambeno tržište u Zagrebu Moskva jednosobni apartmani, ali iz jedne, a ne najbolje tri sobe dvije dvosobni ne rade uopće želju. Jer za deset milijuna, ova "treshka" će "objesiti" nitko ne zna koliko. Cijena bi trebala biti pravi, rustikalni kupci sada ne mogu pronaći.

Nekoliko figura

Ove godine, početkom svibnja, postavljeno je 17.200 objekata, koje su prodavatelji najavili za besplatnu prodaju, samo 46,4% ukupnog volumena ponude ovog segmenta. I 2014., tržište sekundarnog stanovanja u Moskvi putem centraliziranih baza podataka uvedeno je u prodaju u iznosu od 12043, odnosno 28,9% svih prezentiranih stambenih objekata za prodaju. Istraživači su sigurni da udio predmeta za besplatnu prodaju u ovom trenutku postiže svoju maksimalnu vrijednost. Kao posljedica ove dinamike, volumeni i udjeli alternativnih i izravnih prodaja morali bi biti preraspodijeljeni: očigledno su manje mogućnosti i izravnije one.

No, prema broju transakcija, takve promjene nisu se dogodile, a alternativna prodaja i dalje ima prednost ako uzmete u obzir broj održanih. Oni su oko 80%, prema Odjelu profila Incom-Real Estate. Tijekom 2015. i 2016. godine "alternative" bile su još veće, jer je potražnja naglo porasla i nedostajalo je izravnih kupaca.

razlozi

Prividna nedosljednost takvih informacija - deklarirana i stvarni podaci - kaže samo netačan karakter velikog dijela informacija koje prodavatelj ili istih beskrupuloznih zastupnika kada ga stavite u bazama podataka. Taj trend pokazuje tržišno istraživanje sekundarnog stanovanja u Moskvi. Najvjerojatnije, razlog je kriznog razdoblja u prodaji nekretnina, pooštravanje konkurencije, pojačana borba za kupca.

Više od polovice apartmana označenih kao "izravna prodaja" u bazama podataka bit će izvršeno kao alternativa. Ispada samo na pregledu da vlasnici nemaju kamo se kretati, nemaju drugo stanovanje. Što se tiče pozicioniranja prodaje kao izravne, nitko ni ne nudi izgovore za laganje.

Uvjerili su se da će se preseliti u svoju majku, prijatelje, susjede, a kupcu će se zatražiti da pričeka nekoliko mjeseci prije nego što se drugi stan pribavi. Što je to, ako ne i alternativna prodaja? Prodavači leže kako bi privukli ljude da gledaju, a već ih na bilo koji način mogu zainteresirati za kupnju ovog stanovanja. No, sve sekundarno stambeno tržište u Moskvi pate od takvih laži.

Jednosobni apartmani: "gostinki", studiji

Danas mnogi studiji nisu samo u novim zgradama, već i na sekundarnom stambenom tržištu. Oni su vrlo tanka, a ponekad i manje od trideset metara kvadratnih jednokrevetna soba, koja djeluje odmah u svim oblicima - i što je u kuhinju i kao blagovaonica i kao spavaća soba, dnevni boravak i kako. U SSSR-u se nalazio sličan format, koji se zvao "smještaj u hotelu". A ovaj apartman nije za turiste!

Početkom 60-ih godina započela je aktivna izgradnja malih stanova, koja je bila kao prijelazna faza između punopravnog apartmana i hostela. Tako su živjeli mladi stručnjaci, čak i oni koji nisu bili obitelj (ali često su ostali u "hotelu" do velikog broja djece), tako su živjeli mnogi radnici. Broj etaža ovih kuća bio je vrlo različit - od pet do šesnaest godina, često s jednim ili dva ulaza i unutar dugog hodnika, gdje se na suprotnim stranama u rasponu od deset do pedeset vrata u stanovima. Iznad možete razmotriti shemu koja to pokazuje.

"Gostinka"

Područje sovjetskog modela "gostinka" kreće se od 11 do 25 metara, ponekad ima dvije spavaće sobe nešto više od 30 metara. Apartman ima kombiniranu kupaonicu s malom sjedećom kadom ili tušem. Kuhinjski stanari su opremljeni u hodniku, gdje postoji mala niša - do 3 m², no postoje nacrti na kojima se nalazi kuhinja - oko 5 metara.

Trebam li kupiti sovjetski "hotel"? To je teško riješiti. Ovo kućište je moralno zastarjelo, a ako je soba samo 11 metara, čak će i jedna osoba biti gužva. Ako na jednoj platformi usmjerena na desetke stanova, postoji stalna red za lift, susjedi obično nemaju vremena za naučiti, a kontingent stanovnika, uglavnom sumnjivo. Moderni studiji su zasigurno više promišljeni i udobniji od starih "gostinoka", osobito onih koje nude sekundarno stambeno tržište Nova Moskva. Međutim, postoji i mnogo jednokrevetnih stanova starog tipa.

područja

Općenito, smještaj tipa hotela na tržištu nije toliko, a roba se izvodi. Agencija „Miel” imovina dostavila podatke na temelju kojih se može zaključiti da je među ukupnog volumena prijedloga „gostinok” iz malo više od 1% do 5%, ovisno o okruga. U Odjelu za procjenu nekretnina KG "Uphill" složili su se s tim brojkama, ali su naveli da je najbogatiji grad za takve stanove Moskva.

Cijene za stanovanje na sekundarnom tržištu kapitala jednostavno su nebo, a vrlo često "hotel" može priuštiti mnoge imigrante. Takvo kućište koncentrirana u područjima metro stanice "Kuntsevskaya", "Schelkovskogo", "Skhodnenskaya", "Petrovsko-Razumovskaya", u područjima Golyanovo, Solntsevo, blizu Polje listopada i VDNKh, u Tekstilschiki, u Ochakovu, na Autocesti entuzijasta. Postoje "gostinka" iu središnjem upravnom distriktu - točka.

Cjenik

U prosjeku, četvorni metar takvih stambenih troškova od 120 do 125 tisuća rubalja. Jednosobni stan u "Hruščovu" - do 140. Dakle, ovo je najviše proračunska opcija - stan tipa hotela. Ukupni proračun je otprilike sljedeći: "gostinka" 18 m² nešto više od 2 milijuna, a "Hruščov" - najmanje 5 milijuna, ovisi o tom području. Razlika je još uvijek dva puta! Budući da je cijena niska, a obujam ponude je mali, "gostinki" za mnoge kategorije kupaca su vrlo traženi, unatoč svim njihovim nedostacima.

Oni stječu ne samo posjetitelji, koji imaju elementarno nema dovoljno novca u normalan stan. Neki mucovci čine "dobar" posao, kupujući jednom za nekoliko godina još jedan mali stambeni prostor. Popravljaju ih i iznajmljuju. Usput, to nije jeftiniji od normalnog jednosobnog stana. Ovo se ispostavlja vrlo profitabilnim, jer neće biti povećanja cijena za kupnju takvog stanovanja, jer je atraktivan mali proračun, inače se kupac neće odvratiti.

"Stalinka"

U posljednje se vrijeme, čini se, bilo dosta vremena kada su Staljinove kuće bile namijenjene elitu i smatrale su se najprestižnijim stanovanjem. Sada je njihov zahtjev prirodno smanjen, ali ne mnogo. Kupci danas žele kupiti ovaj stan. Moram reći, na njih, i danas su nešto iznad prosjeka, kako to analitičar kaže. Sekundarno stambeno tržište u Moskvi bilježi veliku potražnju za stanovima u staljinističkim kućama. Naravno, takvo stanovanje nije bez nedostataka, bilo je sagrađeno sve od 30-ih godina prošlog stoljeća do kraja 50-ih.

Ali vanzemaljac konstruktivizam staljinistička Carstvo stil i dalje privlači visoka - četiri metra - stropovi, često s štukature, udoban, a ne tjeskoban izgleda, velike prozore. U središte Moskve stanovi Staljinovih kuća bili su namijenjeni umjetnicima, piscima, vojnim vođama, istaknutim znanstvenicima i visokim stranačkim radnicima. Negdje jednostavnije, ali i kvalitativno izgrađene kuće negdje u Izmailovu ili Perovu - za inženjere tvornice, radnike. Jedini nedostatak takvih stanova je nošenje komunikacije. To jest, ako dobro, gotovo remont, bolje od ovog stambenog prostora danas i potražite to nije potrebno.

razdoblja

U Staljinovim kućama različitih godina možete primijetiti značajne razlike. U 30 godina izgrađeni su nizak - najviše 6 kata. Materijal je obično bio crvena cigla, a podovi između podova često su bili drveni. Pregrade između soba bile su uglavnom izrađene od drveta, na čijem su se vrhu koristile žbuke.

U 40 staljinistički kuće sama dodaje monumentalnost: oni su narasli do 16 katova, dobio čelični okvir i betonske stropove, lijepu, ponekad čak i iskićen sa raskošnim pročeljem i izgledu uključen sobu za službenike. Pedesetih godina, naprotiv, gotovo se vratio nekadašnjem asketizmu, ali prostor u apartmanima nije se smanjio. Glavni nedostatak takvog stanovanja je samo u dobi od. Zgrade su sačuvane savršeno - kvaliteta gradnje se nigdje ne može pronaći. Međutim, komunikacija će morati biti promijenjena neposredno prije premještanja. Ovo je električno ožičenje, vodovodne cijevi i grijanje.

Cjenik

Udio Staljinovih stanova u ukupnom volumenu prijedloga Moskve nešto je više od 7%. Najveći broj "stalinok" na Falcon, u regiji Tver, u područjima Lomonosov, Gagarin, cross-country, akademskog, Butyrskaya, Savyelovskiy na Arbat, u Dorogomilovo u Khamovniki.

U prosjeku, cijena po kvadratnom metru u stanu Staljinove kuće je 195.000 rubalja, a prosječna brojka 170.000, što znači da je 15% veća. U modernim kućama cijena po kvadratnom metru nije uvijek jednak Staljinu. A ako smatrate da je snimka u takvim apartmanima znatno veća od modernog u sličnom stanu, onda će ova kupnja koštati puno više.