Vrste vrijednosti u aktivnostima vrednovanja

Trošak je jedna od ključnih značajki predmeta transakcije građanskog prava. Koji su njezini znakovi? Kako se klasificiraju cijene? Za koju svrhu u poslovanju ili u poslovanju nekretninama izračunavaju se relevantni pokazatelji i kojim metodologijama?

Što je "vrijednost" i "vrednovanje"

Prije nego što proučavamo vrste vrijednosti i popratne osnove za klasifikaciju, definiramo što je to. Kriteriji koji bi mu omogućili da daju jednoznačan opis, među svjetskim i ruskim ekonomistima dosta. Među najpopularnijim je: vrijednost je iznos novca koji se uspostavlja kao uvjet transakcije u procesu interakcije subjekata građanskih odnosa u predviđenom trenutku prijenosa imovinskih prava ili drugih mehanizama za korištenje objekta. S druge strane, pojam "vrednovanja" povezan je s mehanizmom za određivanje dotičnog iznosa.

Evaluacijski aspekti

Predmeti vrednovanja mogu biti nekretnine, usluge, prijevoz, artikli za domaćinstvo, intelektualno vlasništvo - sve što je građansko pravo moguće kao predmet za transakcije koje uključuju fizičke i pravne osobe. Postupak povezan s određivanjem novčane vrijednosti, čiji je prijenos od jednog predmeta pravnih odnosa na drugo osnova za prijenos imovinskih prava, provodi se metodama koje su priznale obje strane. Mogu ih ponuditi i treće strane, ali uz suglasnost s glavnim stranama transakcije.

Ove ili druge vrste vrijednosti robe, imovine ili usluga mogu se odrediti, ovisno o prirodi pravnih odnosa, na zahtjev stranaka ili po zahtjevima zakona. Tako, primjerice, kada se bave nekretninama, pristup uslugama procjenitelja je u mnogim slučajevima obavezan za registraciju vlasništva.

Pristupi koji se koriste u procjeni

Procjena, kao i, na primjer, određivanje vrste vrijednosti, može se provesti u okviru različitih pristupa. U ruskoj poslovnoj praksi bila su tri glavna: profitabilna, komparativna i skupo. Razmotrimo njihovu suštinu.

Model prihoda uključuje korištenje metoda koje se temelje na izračunu očekivanog prihoda od mogućeg korištenja novog vlasnika predmeta vrednovanja - na primjer, leasing. Usporedni model uključuje proučavanje figura koje karakteriziraju vrste vrijednosti imovine nekih objekata, s pokazateljima drugih, vrlo slične u smislu osnovnih karakteristika. Na primjer, procjenitelj, koji određuje odgovarajući monetarni pokazatelj za stan, obično proučava postojeće prijedloge na tržištu nekretnina. U okviru troškovnog modela izračunavaju se mogući troškovi koji su potrebni s gledišta održavanja objekta u pravilnom funkcionalnom stanju. Ako recimo da osoba kupuje traktor, tada bi stručnjak za vrednovanje koji je trebao unajmiti trebala odrediti trošak dane vrsta prijevoza, uzeti u obzir moguće troškove povezane s popravkom strojeva.

Rezultat vrednovanja

Nakon što se analiziraju vrijednosti nekretnina i daju se odgovarajuća procjena vrijednosti, rezultat se može koristiti kao vodič za određivanje konačne cijene transakcije. Ili za druge svrhe - na primjer, u ugovoru o osiguranju, kredita, prodaja dionica, itd Razmislite što razlikovati vrste vrijednosti u procjeni različitih predmeta od strane ruskih stručnjaka ... A također kako se relevantne informacije mogu koristiti u praksi.

Razvrstavanje vrijednosti

Koje vrste vrijednosti predmeta ocjenjivanja razlikuju moderni stručnjaci? Ovdje postoji mnogo kriterija za klasifikaciju. Razmislite o jednom od najčešćih modela među ruskim ekonomistima.

U njemu je, osobito, tržišna vrijednost. Ova cijena, čija vrijednost je fiksna u trenutku vrednovanja objekta, pod uvjetom da se očekuje da će se prodati u konkurentnom segmentu. To jest, obvezni uvjeti za određivanje točnih cijena - dostupnost javnih informacija o načelima određivanja cijena proizvoda, nedostatak značajnih vanjskih (regulatornih) čimbenika koji utječu na cijenu.

Postoji vrijednost ulaganja u model koji se razmatra. Njegovi su pokazatelji identificirani radi pružanja informacija onima koji su zainteresirani za ulaganje u objekt. U nekim se slučajevima vrijednost ulaganja može podudarati s tržišnom vrijednošću. Ali to nije uvijek slučaj. Ponekad, istodobno s ulaganjem, izračunava se likvidacijska vrijednost objekta. Njegova vrijednost izražava vjerojatnu veličinu mogućih prihoda od preprodaje predmeta transakcije.

Tu je katastarska vrijednost. Svrha osnivanja je uvođenje predmeta u određeni državni ili industrijski registar uz naknadnu upotrebu informacija relevantnim izjavama. U pravilu se radi o izračunu poreza u ovom slučaju. Katastarska vrijednost obično ispod tržišta, ako govorimo o nekretninama, ili otprilike jednaki.

Tu je i takva stvar vrijednost osiguranja. To uključuje izračunavanje iznosa isplata u sklopu ugovora o osiguranju. U brojnim slučajevima istodobno s njim izračunava se također zamjenski trošak objekt. To se, na primjer, događa ako odgovarajući ugovor s osiguravajućom tvrtkom ne podrazumijeva novčanu naknadu, već dovođenje objekta u originalnu funkcionalnu državu nakon oštećenja ili neuspjeha.

Tako smo istražili 4 vrste vrijednosti, najčešće u ruskoj ekonomskoj školi, kao i nekoliko njih nadopunjuju. Ovaj popis, naravno, nije iscrpan. Postoje privatni tipovi tržišne vrijednosti, kao i ulaganja ili katastar, koji se odnose na karakteristike objekata različitih, kao opcija, pravnog statusa. Sada se okrećemo proučavanju bitnih predmeta, u odnosu na koje se izračunava odgovarajući parametar u aspektu praktičnog značaja.

Vrednovanje poduzeća

Naravno, postoji mnogo specifičnih vrsta objekata za koje se određuje vrijednost. Među najčešćim ruskim poslovnim praksama su poslovanje i nekretnine. U prvom slučaju procjenjuju se ukupna imovina tvrtke, načela upravljanja i aktivnosti koje stvaraju dobit. Prije proučavanja tipova vrijednosti poduzeća, korisno je utvrditi ciljeve s kojima se predmet relevantne procjene suočava.

Zašto odrediti parametre troškova za tvrtku? Prva opcija ovdje je izgledi za prodaju poduzeća. Vlasnik tvrtke može odlučiti napraviti još jednu tvrtku, ali prije no što je korisno prenijeti struju u ruke drugog vlasnika. Također, procjena poslovanja može se provesti kako bi se poboljšala kvaliteta upravljanja tvrtkom, identificirala eventualne nedostatke u sustavu upravljanja. Još jedna mogućnost - da privuče pažnju investitora u slučaju radnog kapitala nije dovoljno, odnosno tvrtka zadužena za širenje na tržište, tako da postoji potreba za dodatnim sredstvima. Poslovni Procjena se može provesti kada se napravi kredit - to je obično služi kao referenca za donošenje odluka u okviru banke koja izdaje kredit.

Vrednovanje poslovanja

Koje vrste troškova sudjeluju u vrednovanju poduzeća? Koja su načela ovdje najčešće korištena? Glavne vrste vrijednosti koje se primjenjuju na vrednovanje poslovanja su tržište i ulaganja. Prema nekim stručnjacima, s obzirom na mogućnost kupnje poduzeća, preporučljivo je da se partner usredotoči na drugi smjer analize relevantnih izgleda. Budući da obično tržišna cijena za poslovanje - pokazatelj koji ne govori o potencijalu razvoja poduzeća nedvosmisleno. No, ako govorimo o tome da se identificiramo, mogu se temeljiti načela računanja pravih vrijednosti:

- usporedbom dostupnih pokazatelja s onima koje su tipične za ostale sudionike na tržištu;

- na proučavanju konkurentskih prednosti poslovanja;

- o subjektivnoj viziji ocjenjivača;

- na proučavanje utjecaja vanjskih čimbenika.

Ako je riječ o određivanju investicijske vrijednosti poslovanja, tada se mogu primijeniti ista načela, ali uz njih je dopušteno uključiti i niz drugih:

- modeliranje ponašanja subjekata uključenih u posao (utjecaj čimbenika);

- izračun profitabilnosti (povećanje tržišne vrijednosti tijekom vremena).

Specifični pokazatelji vrijednosti mogu zadovoljiti potencijalnog kupca poslovnog ili investitora, ovisno o očekivanoj veličini investicija u poslovanju i koje su mogućnosti za njihovo vraćanje. U mnogim slučajevima, ulaganja mogu biti kreditno podrijetla. Veličina mogućeg profita ne bi trebala biti samo drugačija od nule, već i osigurati plaćanje kamata u banci. Dodatne smjernice za donošenje odluka od strane investitora, ne računajući pokazatelje koji odražavaju tržište i investicijske vrijednosti poslovanja, mogu biti:

- percipirana stabilnost poslovanja (mogućnost dugoročnog generiranja prihoda);

- korelacija rokova povrata s konkurentnim tvrtkama (možda je više profitabilno za investitora da ulaže u drugu tvrtku, a kupac - za kupnju);

- razina povjerenja među partnerima.

Ti kriteriji mogu biti vrlo subjektivni. Stoga, u poslovnoj praksi, tržište i investicijska vrijednost poslovnih parametara, iako važna, ali ne uvijek među ključnim.

Drugi mogući faktor je trošak vrste rada, vezane uz procjenu poslovanja za ulaganja ili moguće kupnje. Ako je ispitivanje poduzeće može biti u pratnji značajne investicije koje ne uključuju pravi profit (primjerice, pristup vanjskih stručnjaka, revizora i analitičara), vjerojatno je da je investitor ili potencijalni kupac poslovanja ne želite nositi s određene tvrtke.

Vrednovanje nekretnina

Bit će korisno proučiti što su vrste vrijednosti nekretnina, a također i koji su pristupi procjeni. No, prije nego - kao u slučaju poslovanja - definirat ćemo ciljeve koje sudionici provode u postupcima građanskog prava odgovarajuće vrste. Potreba za ispitivanjem tipova vrijednosti nekretnina, kao i kontaktirati usluge procjenitelja, nastaju u sljedećim glavnim slučajevima:

- bit će transakcija za prodaju stana, ureda, druge strukture ili prostora;

- vrijednost imovine tvrtke vrednuje se;

- utvrđuje se veličina porezne osnovice u smislu naknada za imovinu.

Naravno, u praksi postoji više razloga za realizaciju procjene vrijednosti nekretnina. Na primjer, u nekim slučajevima, osim glavnih postupaka, potrebno je odrediti vrste procijenjenih troškova. Ili - kao opciju - za procjenu imovine s ciljem prijenosa na javne potrebe.

Vrednovanje nekretnina

Iznad smo napomenuli da su glavne vrste vrijednosti poduzeća tržište i investicije. Što se tiče nekretnina, isti parametri mogu se istražiti, ali, u pravilu, pored toga postoji i niz drugih. Naime - katastarska i osigurana vrijednost objekta. U velikom broju slučajeva utvrđena je likvidacija. Značajke određivanja tržišne i investicijske vrijednosti koju smo već razmotrili. U slučaju nekretnina, opća načela i metodologije u svom obliku općenito su slične onima koje se koriste u vrednovanju poduzeća. Samo oni koriste veću prilagodljivost specifičnosti mjerodavnom tržištu, „konkurencija” zamjenjuje se „država” (razina popravak, dorade materijala i njegove kvalitete, itd ...), „Margina” - očekivani „diže troškove”.

Proučimo sada kako se izračunava brojka za katastarske, osigurateljske i likvidacijske vrijednosti. Svi oni imaju određenu specifičnost. Svaka vrsta utvrđene vrijednosti gore navedena karakterizira značajke u aspektu metoda vrednovanja. Razmotrite ih.

Kada je riječ o katastarskoj vrijednosti nekretnine, procjenitelj uzima kao osnova metodologije odražava u odgovarajućim zakonodavnim izvorima, Ministarstvo preporuka financija i drugih agencija koje su odgovorne za praktičnu primjenu relevantnih podataka o stanovanja. U nekim se slučajevima mogu uključiti i kriteriji koji su tipični za određivanje tržišne vrijednosti nekog objekta. Mogu učiti raznim tehnička dokumentacija.

Ako je zadatak odrediti vrijednost osiguranja imovine, u ovom slučaju, u pravilu, procjenitelj je vođen prvenstveno metodama tržištu, ali prilagođen za stvarni sadržaj u transakciji prodaje. Na primjer, ako osoba kupuje stan na hipoteku, samo se iznos kredita može uključiti u osiguranje. U tom slučaju, odgovarajući okvir za izračun iznosa ugovora s osiguravateljima može biti manji nego ako osnova je uzet u čistom stanju tržišnu vrijednost stana.

Hipoteka je primjer tržišnog segmenta u kojem je likvidacijska vrijednost nekog objekta praktički značajna za subjekte građanskih poslova. U slučaju da, na primjer, fizička osoba ili organizacija ne mogu ispuniti uvjete za plaćanje kredita, banka će vjerojatno odlučiti o prodaji imovine u zalog. Čak i prije potpisivanja transakcije zajma, financijska je institucija vjerojatno htjela analizirati izglede za likvidacijsku komponentu projekta.

Napominjemo, međutim, da neki stručnjaci smatraju neprikladnim koristiti termin "likvidacijsku vrijednost" u odnosu na transakcije nekretnina u interakciji s bankama. Činjenica da je zadana ugovora hipoteka ne znači nužno prijelazno stan u vlasništvu banke - to je samo privremena mjera na kredit. Dok čista preprodaji vrijednost uključuje izračun cijene po kojoj je vlasnik objekta (npr posao) će biti u mogućnosti da proda svoju imovinu (primjerice, zbog stečaja poduzeća). Stoga, upotrijebite termin koji je u pitanju, s obzirom na nekretnine, treba pažljivo.

Vrijednost - vrijednost je konstantna?

Mnogi moderni ekonomisti vjeruju da ne. Ako, naravno, govorimo o tržišnom gospodarstvu, gdje postoji mjesto za mehanizam za slobodno formiranje cijena, na temelju potražnje i ponude. Bez obzira na vrste dobara koje se istražuju, svaka od njih je ne-konstantna vrijednost, približna referentna točka koju mogu koristiti stranke transakcije u određenom trenutku u vremenu. Postoje, naravno, industrijske grane gdje je volatilnost relevantnih pokazatelja minimalna - na primjer, tržišni segmenti gdje su dominantne državne narudžbe. Ali ovo je, prije, izuzetak. Mogućnost kretanja u nestabilnom okruženju vrijednosti jedna je od najvažnijih konkurentskih prednosti bilo kojeg modernog poslovanja.