Federalni standardi ocjenjivanja: definicija, značenje i značajke

U kontekstu javnog prometa, često je potrebno procijeniti svaku imovinu. Takve aktivnosti provode stručnjaci - stručnjaci. Istodobno, oni su vođeni od strane FSO - savezni standardi ocjenjivanja. U ovim normativnim aktima utvrđuju se pravila i zahtjevi, glavne metode i pristupi koji se koriste u djelatnostima stručnjaka. Razmotrimo glavne odredbe državnih standarda procjene.

Opći koncepti

U Standard profesionalaca procjena objašnjava glavne pojmove koji se koriste u aktivnosti. Konkretno, oni uključuju:

• Predmeti ocjenjivanja. Imenuju im vlasništvo i prava, sudjelujući u građanskoj cirkulaciji.
• Pristup evaluaciji. Pozivaju se na skup recepcija, ujedinjeni zajedničkom metodologijom. Način provođenja evaluacije je slijed postupaka kojima se vrijednost objekta određuje unutar jednog od pristupa.
• Cijena. To je iznos novca koji se nudi, zatražio, plaća stranke na transakciji ili navodnoj transakciji.
• Trošak objekta. Podrazumijeva se kao najvjerojatnija procijenjena vrijednost određena na datum vrednovanja u skladu s odabranom vrstom na temelju zahtjeva ruskog standarda za ocjenu br. 2.
• Konačna vrijednost troškova. Izračunava se pomoću pristupa utvrđenih u FSO kako bi procijenio i sažeto (uskladio) rezultate dobivene njihovom primjenom, potkrepljujući procjenitelj.

pristupi

U saveznim standardima evaluacije koriste se tri skupine metoda:

• Komparativna. Temelji se na usporedbi predmeta koji se procjenjuje analognim. U okviru ovog pristupa mogu se koristiti različite metode, uključujući one temeljene na izravnoj usporedbi i proučavanju tržišnih statistika. Preporučljivo je primijeniti ga u prisutnosti dovoljno informacija o karakteristikama i cijenama analoga.
• Isplativo. To je skup metoda kojima se određuje očekivana dobit od korištenja objekta. Sastoji se od tehnika koje se temelje na diskontiranju novčanih tokova i kapitalizaciji dohotka. Preporučuje se takav pristup ako analitičari imaju pouzdane informacije za predviđanje dolaznih primitaka i mogućih troškova.
• Skupo. To uključuje određivanje vrijednosti troškova stjecanja, zamjene ili reprodukcije objekta s obzirom na habanje i habanje. Kada ga primijenite, izračunate troškove stvaranja točne kopije ili objekta s usporedivim korisnim svojstvima. Kriteriji za prepoznavanje objekata kao takvi utvrđeni su u Evaluacijskom standardu koji utvrđuje pojedinačne zahtjeve za analizu određenog popisa predmeta ili za posebne svrhe.

zadatak

Sukladno Evaluacijskim standardima, ona djeluje kao sastavni dio ugovora između stručnjaka i kupca. Sljedeće informacije trebaju biti prisutne na poslu:

• Objekt.
• Prava na predmet koji se vrednuje, uzeti u obzir pri izračunavanju njegove vrijednosti.
• Cilj.
• Namjena korištenja rezultata postupka.
• Vrsta troška.
• Pretpostavke.
• Datum ocjenjivanja.
• Ostali podaci koje pruža FSO.

Dodatni zahtjevi mogu se regulirati odgovarajućom vrstom Standarda za ocjenjivanje.

faze

Evaluacija se provodi u nekoliko faza:

• Kupac i stručnjak zaključuju ugovor. U svom sadržaju mora postojati zadatak.
• Podaci potrebni za procjenu prikupljaju se i analiziraju.
• Primjenjuju se odgovarajući pristupi i metode, izvršavaju se proračuni.
• Ako je potrebno, dogovoreni su rezultati, određuje se konačna vrijednost objekta.
• Izvješće se sastavlja.

Stručnjak može samostalno odrediti prikladnost primjene ovog ili tog pristupa i specifičnih metoda.

nijanse

Prema Standardu ocjenjivanja, ako je tijekom postupka u nekom od njih korišten više pristupa ili metoda, provodi se prethodni sporazum o rezultatima. To je neophodno za određivanje srednjih pokazatelja. Ako su značajno različiti, izvješće opisuje analizu i razlog nedosljednosti.

Bitno je odstupanje u kojem je rezultat dobiven od strane stručnjaka izvan raspona vrijednosti određene korištenjem druge kampanje.

Cilj i rezultat

Vrednovanje se provodi za određivanje vrijednosti objekta. Stranke mogu koristiti rezultat pri određivanju cijene u okviru ugovora.

Vrijednost objekta je bitan uvjet za prodaju i kupnju transakcije, prijenos na založno pravo ili zakup, kredit, osiguranje. Koristi se prilikom davanja doprinosa kapitalu gospodarskog društva za porezne svrhe pri izradi računovodstvenih izvješća, privatizacije nekretnina, reorganizacije poduzeća, rješavanja sporova itd.

Vrste FSO-a

Usklađivanje s ocjenjivačkim standardima nužno je pri određivanju vrijednosti:

• Nekretnine.
• Poslovni.
• U svrhu zaloga.
• Oprema i strojevi.
• Intelektualno vlasništvo i nematerijalna imovina.

Vrste objekata

Oni se razlikuju ovisno o svrsi standarda evaluacije. FSO-ovi se mogu koristiti za određivanje vrijednosti:

• Nekretnine. To uključuje zgrade / zgrade, parcele (izgrađene i slobodne), stambene / nestambene prostore (pojedinačno ili skupno), vodeći računa o imovinskim pravima koja su s njima povezana. Predmeti također mogu biti udjeli u zakonu.
• Dionice, dionice, doprinosi autoriziranom kapitalu.
• Nekretninski kompleks poduzeća ili njegovog dijela.
• Predmeti prava, u odnosu na koje se, u skladu s važećim zakonodavstvom, osiguravaju mogućnost sudjelovanja u prometu i zalogu.
• Jedinice opreme koja djeluje kao proizvod strojogradnje ili sličnih predmeta, opreme, dijelova (pojedinačno ili skupno).
• Morska / zrakoplovna, svemirska vozila, vrste vode TS za unutarnju plovidbu, podložno registraciji države.

Zahtjevi za procjenu vrijednosti nekretnina

Tijekom prikupljanja informacija o objektu, stručnjak ili njegov predstavnik obavlja inspekciju u razdoblju koje je najbliže datumu utvrđivanja vrijednosti, osim ako zadatak ne daje drugačiji uvjet.

Ako anketa nije provedena, ocjenjivač mora navesti u izvješću razloge za to, ograničenja i pretpostavke povezane s neuspjehom provođenja ispita.

Sveobuhvatna studija o mjestu i kapitalnih građevinskih projekata na njemu, u nedostatku naslovnih dokumenata, obavlja se uzimajući u obzir dužnosti i prava vlasnika predviđenih postojećim pravnim normama, tipično ponašanje zakonitih vlasnika sličnih nekretnina.

Pravila o vrednovanju u sigurnosne svrhe

Na kraju ugovora sa specijalistom, kupac ga može obavijestiti o potencijalnom ili već postojećem hipotekaru. Ako potonji javno objavljuje posebne zahtjeve koji su u skladu sa zakonima i zahtjevima FSO-a, procjenitelj obavještava kupca o njima. Istovremeno, on ih mora uzeti u obzir ako je relevantna uputa sadržana u zadatku.

Pri procjeni prijenosa imovine kao kolaterala, stručnjak određuje tržišnu vrijednost objekta. Osim toga, može se izračunati i cijena ulaganja ili likvidacije ako je relevantan uvjet sadržan u zadatku.

Prilikom određivanja vrijednosti kompleksa imovine (objekata povezanih s jednim funkcionalnim ciljem), analizira se moguće neovisno funkcioniranje i prodaja dragocjenosti od preostale imovine uključene u njega.

izvješće

U njoj ocjenjivač označava konačnu vrijednost objekta. Pored ovih informacija, on ima pravo donositi vlastite prosudbe o dozvoljenim granicama, u kojima, vjeruje, cijena može biti, osim ako ovim zadatkom nije drugačije određeno.

Konačna vrijednost izražena je u rubalja.