Katastarska vrednovanja parcela: postupak, metode i rezultati

Život ljudi povezan je s kopnom. Različite transakcije mogu se provesti s njom. Često je potrebno znati njenu profitabilnost i korisnost. To je razlog zašto katastarsko vrednovanje parcela.

O događaju

Katastarska procjena zemljišnih čestica je primijenjena ekonomska analiza ponude i potražnje za korištenjem i određivanje točne cijene parcela. Sve opcije vrednovanja, uključujući katastar, nužne su za utvrđivanje monetarnog izraza zemljišne cijene.

Katastarsko vrednovanje zemljišta razlikuje se od ostatka od onoga što se smatra glavnim pokazateljem oporezivanja i provodi se masovnom metodom. Kao rezultat toga, teritorij je podijeljen na dijelove, određena je cijena, katastarska vrijednost i tržišna vrijednost, što se smatra pogodnim za prodaju u tržišnim uvjetima.

Načela evaluacije utvrđena su zakonom. Na temelju njih određuje se vrijednost različitih zemljišta. Norme ovog postupka propisane su člankom 66. RF LC-a.

Zašto je to?

Katastarska procjena zemljišnih čestica provodi se za:

• Mogućnosti registracije transakcija donacije, najma, prodaje;
• dobivanje zajmova u kojima će zemljište biti založeno;
• u slučaju imovinskih sporova;
• prikupljanje dokumenata od strane izvršnih vlasti;
• privatizacija;
• osiguranje;
• vrednovanje ulaganja;
• privlačenje dioničara;
• vrednovanje poduzeća;
• korištenje objekta kao ovlaštenog kapitala;
• procjena šteta;
• stvaranje poreza.

Za ove aktivnosti potrebno je. Katastarska procjena zemljišta u svim slučajevima je standardna.

Značajke evaluacije

Zemlje imaju značajke koje utječu na rezultate evaluacije:

• oni neće biti rezultat rada;
• ograničeni su u prostoru;
• ne može se zamijeniti drugim sredstvima;
• imati trajno mjesto;
• ako se pravilno koristi, nemojte postati neupotrebljivi;
• imaju različite kvalitete u različitim područjima;
• imaju svoje korisne karakteristike;
• imaju svojstvo plodnosti;
• smatraju se prostornom podrškom u različitim sferama djelovanja.

Koncepti "zemlje" i "zemlje" imaju nekoliko razlika. Zemlja se zove teritorij koji nije razvijen i nema poboljšanja. Web mjesto je područje na kojem su izvršena poboljšanja za određenu svrhu.

Vrste poboljšanja

Promjene mogu biti:

1. Vanjski (podizanje komunikacija, cesta, ulica).
2. Interni (uređenje okoliša, planiranje, građevinski radovi).

Procjena se koristi za sve vrste zemljišta. Standardna nekretnina uključuje zemljište i zgrade. Za svaki objekt provodi se katastarska procjena zemljišnih čestica. Događaj se često održava ne s imovinom, već s iznajmljenim imovinom. Tada se vrednuju prava na zakup.

Masa i singl

U svjetskoj praksi postoje dvije mogućnosti za procjenu:

1. Masa. Koristi se za nekoliko web mjesta na velikom području.
2. Identitet. Primjenjuje se sustavno. Postupak zahtijeva temeljitu analizu postojećeg tržišta.

Analiza maksimalne učinkovitosti

Tijekom procjene potrebno je uspostaviti djelotvoran način korištenja zemljišta. Zbog toga se uzimaju u obzir mnogi čimbenici:

• lokacija;
• tržišna situacija;
• financijski troškovi;
• fizičke karakteristike i mogućnost provedbe poboljšanja;
• fizička izvedivost projekta;
• tehnološka izvedivost;
• sukladnost svrhe i uporabe;
• uspostava profitabilnosti.

Državna katastarska procjena zemljišta može se obavljati na različite načine. Svaki od njih ima svoje osobine.

Normativna metoda

Postavlja normativni trošak parcele. Koristi se kada:

• prijenos na vlasništvo ili otkup;
• dar ili registraciju kao nasljedstvo;
• oduzimanje od strane države;
• dobivanje kredita.
• uspostavljanje zajedničkih troškova.

Kada se provodi državna katastarska procjena objekta koji se sastoji od zemljišta s pravom na posjedovanje zakupnine, trošak se utvrđuje na temelju troškova utvrđenih njegovim povlačenjem za gradnju.

Način usporedbe prodaje

Smatra se učinkovitom i prikladnom metodom. Da biste odredili cijenu zemljišta, morate procijeniti stanje na tržištu. Ako procjenitelj nema primjere transakcija, treba uzeti u obzir trenutnu potražnju.

Uzimaju se u obzir:

• imovinska prava;
• tržišna situacija;
• uvjeti prodaje;
• uvjeti financiranja;
• mjesto objekta;
• prisutnost inženjerskih struktura;
• fizičke osobine;
• prostorni;
• komunalne usluge;
• mogućnosti za učinkovitu uporabu;
• ekonomske situacije.

Ovaj pristup pruža mogućnost dobivanja točnih rezultata.

Metoda kapitalizacije najamnine

Ovom metodom moći ćete obrađivati ​​informacije o cijenama najma na zemlji i postaviti njihovu cijenu kao prihode od najma. Naknada se kapitalizira u obliku redovitog dohotka. Pokazatelji postupka utvrđeni su prema prodajnim podacima i troškovima najma. Postoji formula po kojoj je cijena zemljišta zadovoljena. Rezultat je jednak iznosu prihoda od najma podijeljen indikatorom kapitalizacije. Posljednja stopa izračunava se dijeljenjem iznosa cijene najma sličnih dijelova po njihovoj cijeni.

Najamninu određuje:

• položaj stranice;
• oblik;
• veličina;
• prisutnost inženjerskih struktura;
• prometna komunikacija;
• vrsta korištenja zemljišta.

U Rusiji je zemljište zakupljeno od države ili općine. Stopa je postavljena na standardni trošak, koji nije uvijek jednak tržišnoj cijeni.

Metoda distribucije

Predmet katastarske vrednovanja analiziran je uz pomoć omjera troška zemljišta i zgrada. Metoda je pogodnija za nove zgrade, koje moraju zadovoljiti najbolju upotrebu zemljišta. Područje ispod starih objekata imat će velik udio u trošku objekta u usporedbi s zgradom.

Za ovu metodu trebate imati informacije o vezi između cijene zgrada i zemljišta određene vrste. Rezultati događaja bit će indikativni, nepouzdani.

Metoda odabira

Utvrđuje se trošak mjesta na kojem su zgrade prisutne i ako postoje informacije o iznosima transakcija s sličnim nekretninama. S ovom opcijom potrebno je provesti postupak u uspostavljenom slijedu:

• uspostavljeni su komparativni elementi objekata;
• određene su razlike s procjenom teritorija;
• prilagođava se;
• odobrena je tržišna vrijednost;
• utvrđuje se cijena poboljšanja;
• utvrđuje se vrijednost zemljišta.

Ova je opcija prikladna za zemljište na kojem se nalaze male zgrade. Koristi se u odsutnosti normalne aktivnosti na tržištu.

Metoda stanja

Postoji procjena zemljišta, koju zgrade trebaju poboljšati za profit. Rad se provodi u sljedećim fazama:

• utvrđuje se prihod od objekta;
• utvrđuje se prihod od zgrade;
• dohodak se kapitalizira.

Metoda skupljanja

Federalna katastarska služba uključuje informacije o zemljištu. Za procjenu, može se koristiti metoda podjele zemljišta u parcele. Pokreće se u sljedećem redoslijedu:

• odrediti broj i veličinu parcela;
• trošak je određen;
• troškovi se izračunavaju;
• utvrđuje se neto dobit;
• utvrđuje se diskontna stopa u kojoj će se rizici odraziti.

Za troškove melioracija potrebnih za brisanje teritoriju, izgled i podjelu na dijelove, izgradnju inženjerskih sustava, ceste, plaće zaposlenicima, osiguranje, oglašavanje.

Redoslijed

Takav rad može provesti institucije za procjenu. Postupak se može podijeliti u sljedeće faze:

1. Ugovor je formaliziran. Za njegovu pripremu potrebno je znati svrhu standarda performansi, kategorija zemljišta, vrstu uporabe, mogućnost vlasništvo ograničava podatke iz popisa, prisutnost zgrade.
2. Dodjeljuje se datum izvršenja posla.
3. Prikupljaju se i analiziraju podaci: dokumenti, karakteristike, opis, značajke zemljišta.
4. Ekonomski pokazatelji se uzimaju u obzir.
5. Organizirani pregled objekta i teritorija.
6. Dokumentacija se priprema.
7. U tijeku analiza tržišta nekretnina.
8. Utvrđena je mogućnost procjene.
9. Rezultati su dosljedni.
10. Izvješće se sastavlja.

Federalna katastarska agencija sadrži podatke o nekretninama, uključujući zemljište. Pri izvršavanju različitih transakcija potrebni su zahtjevi ove organizacije.

izvješće

Rezultati katastarske procjene zemljišta formalizirani su u obliku pisanog izvješća. Sadržaj mora biti u skladu sa saveznim zakonom. U praksi ne postoji niti jedan oblik izvješća, tako da sve organizacije mogu pružiti dokumente koji su različiti u izgledu.

No informacije, oblik događaja i rezultati moraju ispunjavati sljedeće uvjete:

• dostupnost podataka o troškovima;
• sadržaj i način ocjenjivanja;
• provjeru rezultata;
• opravdane informacije;
• načelo jedinstvenosti;
• tumačenje pojmova;
• provjerljivost;
• odsutnost srednje neobaveznih informacija.

Prilikom izrade izvješća, izvođač mora prenijeti rezultate na vrijeme, odrediti datum implementacije, standarde. Pri utvrđivanju vrijednosti njegovih kriterija su fiksne. Izvješće će sadržavati važne podatke o korištenoj metodi. Izvješće je numerirano i povezano, potpisano i ovjereno.

Ako je mjesto poznato po katastarskom broju, bit će vrlo lako pronaći potrebne informacije o tome. Trošak događaja određuje područje stranice, njegov položaj i dodijeljene zadatke. U svim regijama zemlje cijena je drugačija, ali prosječna je 2 tisuće rubalja. Ocjenjivanje nije duže od 5 radnih dana.

Definicija katastarske vrijednosti omogućit će prodaju zemljišta po odgovarajućoj cijeni. Kako se mijenja, postupak se mora izvršiti prije transakcije. Promjene troškova zbog promjene odredišta. Postupak je neophodan za ispravnu registraciju različitih transakcija s kopnom.