Usporedni pristup. Metode određivanja vrijednosti nekretnina

U svjetskoj praksi na području procjene vrijednosti nekretnina koriste se tri pristupa:

• komparativni ili tržišni;
• skupo;
• isplativo.

Izbor metodologije u velikoj mjeri ovisi o objektu evaluacije i stvarnoj situaciji koja se razvila oko specifičnih vrsta nekretnina. Međutim, najpouzdaniji se način još uvijek smatra usporednim pristupom pri određivanju procijenjene vrijednosti.

Osnovna načela komparativne procjene

Usporedni pristup je skup metoda za određivanje tržišne vrijednosti imovine. Procijenjena nekretnina uspoređuje se s sličnim svojstvima.

Evaluacija se temelji na sljedećim načelima:

• Ponuda i potražnja. Ove dvije pokazatelje neraskidivo su povezane, ograničen broj prijedloga generira određenu potražnju, i obratno, što više ponude, to je manja potražnja.
• Zamjena. Niti jedan kupac neće platiti visoku cijenu ako imovina s sličnim karakteristikama košta manje.

Koncept tržišne vrijednosti gotovo je identičan konceptu ravnotežne cijene. Cijena ravnoteže je skup kvantitativnih značajki i faktori određivanja cijena, koji određuju opskrbu i potražnju za objektom koji se uspoređuje.

Glavni kriteriji za odabir usporedivih svojstava za utvrđivanje vrijednosti nekretnina

Elementi koji se uzimaju u obzir u komparativnoj analizi, veliki broj, a njihova kombinacija je gotovo jednaka beskonačnosti. Stoga je analiza ograničena na određeni broj čimbenika koji izravno utječu na određivanje cijene.

Elementi usporedbe. Kvaliteta prava

Svako opterećenje ili usluživanje dovodi do smanjenja vrijednosti procjenjenog objekta. To jest, bilo kakvo ograničenje prava vlasništva je smanjenje cijena. Ako predmet koji se ocjenjuje u usporedbi s usporedivim predmetima nema takvih nedostataka, tada se cijena, naprotiv, povećava.

Za zemljište dostupnost servisiranja nije jedini faktor koji smanjuje. Pri procjeni troškova je vrlo važno, prenosi vlasništvo nad zemljištem ili pravo na zakup, stalnu uporabu. Zadnja dva prava pripisuju se smanjujućim faktorima. Vrlo je važno da li zemlji ima određena ograničenja za daljnje transakcije s njom.

Uvjeti prodaje

Takvi uvjeti se uzimaju u obzir ako procjenjeni objekt ima prepoznatljivu osobinu u prodaji.

Za spuštanje faktori uključuju stečaja, odnosno prodavatelj u žurbi da bi kupoprodajne transakcije, jer je vrijeme ekspozicije od objekta tržišta nekretnina svakako je smanjen u usporedbi sa sličnim objektima.

Na procjenu je znatno utjecao obiteljske veze, partnerstva, iako je teško procijeniti te rizike.

Ako kupac i prodavatelj su povezane odnose najmu, a planirano je da zaključi kupoprodajni ugovor između njih, kako bi se uštedjeti na plaćanja poreza, naravno, procijenjeni trošak će biti niska. Motivacija je u ovom slučaju jedna - budući da su strane transakcije povezane drugim ne-tržišnim odnosima, pa je prodavatelj zapravo posudio kupcu. Slična se situacija razvija ako je transakcija na opciju.

Povećanje procijenjene vrijednosti stambene imovine može dovesti do mogućnosti dobivanja državne potpore za razvoj infrastrukture. Veličina predviđenog koncesijskog kreditiranja određena je razlikom između povlaštenog i tržišnog kreditiranja.

Tržišni uvjeti

Prilagođavanje prema dolje može se primijeniti ako postoji značajna razlika između tržišne vrijednosti za sličnu nekretninu i stručnjaka.

Promjena u funkcionalnoj svrsi također se može uzeti u obzir pri evaluaciji, jer utječe na omjer ponude i potražnje.

Mjesto objekta

Fizički čimbenici (za parcele)

Usporedni pristup ocjenjivanju zemljišnih čestica uključuje prikupljanje obilježja o nekretnini:

• veličina;
• oblik;
• geologija;
• topografija;
• razina spremnosti, tj. je li zemljište uklonjeno iz vegetacije, uklone li nepravilnosti;
• kvalitativni pokazatelji pokrivač tla.

Najveća pozornost zaslužuje nazočnost ili odsustvo brda ili padina, stijena ili jaraka. Važno je, koja je nosivost zemlje, njegova snaga, dostupnost podzemnih voda. Vrlo je važno postoje li informacije o mogućoj pojavi minerala. Ako su informacije potvrđene, zemlja će nužno biti opterećena u budućnosti.

Opće značajke predmeta koji se ocjenjuju

Usporedni pristup tržištu je proučavanje karakteristika koje povećavaju vrijednost objekata. To uključuje:

• veličina zgrade ili prostorije;
• visina zgrade;
• dostupnost i prostor pomoćnih prostorija;
• visina stropa.

Važno je i materijal iz kojeg se gradi zgrada, što je suvremeniji i pouzdaniji, to je veća vrijednost nekretnina. Nije na posljednjem mjestu ukupni izgled cijele zgrade, dostupnost popravaka i prikladan pristup. Ako je ulaz iz dvorišta, to će biti smanjenje faktora.

Nedostatak popravka je prilika za izmjenu izvješće o procjeni. Takav račun izračunava se za iznos troškova za popravak ili restauraciju, uzimajući u obzir dobit koju će poduzetnik dobiti od ulaganja u izgradnju ili popravak.

Ekonomski čimbenici

Usporedni pristup nekretninama je računovodstvo mogućih ušteda na energetskim izvorima u procesu poslovanja. Stalno povećanje troškova komunalnih usluga ljudima stalno razmišlja o spremanju i korištenju alternativnih izvora energije.

To je osobito važno ako se objekt kupuje za daljnji leasing. Što je veći omjer prihoda i troškova koji idu na rad zgrade ili prostorije, to je manji povrat neto prihoda od najma nekretnina.

Ova kategorija uključuje pokazatelj prisutnosti ili odsutnosti mjerača i jesu li poduzete mjere za smanjenje gubitaka topline.

Ostali pokazatelji

Procjena uključuje računovodstvo prisutnosti ili odsutnosti elemenata usluge. Najjednostavniji primjer je da li postoji lift u kući ili ne. Prisutnost ili potpunu ili djelomičnu odsutnost svih komunikacija, posebno povezanih s lokalnim sustavom. Ako ima previše nedostataka, tada se korekcija provodi u smjeru smanjenja. Procjena nekretnine provodi se na različitim pokazateljima.

Faze naselja

Svi izračuni usporednim pristupom temelje se na informacijama iz otvorenih izvora o nedavnim transakcijama s sličnim nekretninama.

Faze ocjenjivanja:

1. Proučavanje sličnih prijedloga u određenom segmentu nekretnina, identifikacija usporedivih svojstava koja su nedavno prodana.
2. Prikupljeni podaci se analiziraju, a pojedinačno se svaki prijedlog uspoređuje s imovinom koja se vrednuje.
3. Raspodjela karakteristika cijena, izmjena izvješća o procjeni.

Usklađivanje prilagođene cijene i izvođenje konačne cijene usporednim pristupom.

Prednosti usporednog pristupa

Prije svega, metoda vam omogućuje da odražavate samo mišljenje tipičnih kupaca i prodavača.

Procjena se odražava u tekućim cijenama, uzimajući u obzir promjene financijskih uvjeta, pa čak i inflacijski procesi. Procjena je uvijek statički opravdana.

Da biste procijenili određeno svojstvo, ne morate proučavati cijelo tržište nekretnina, već samo slična svojstva. Postupak je vrlo jednostavan, s pouzdanim rezultatom.

... i nedostataka

• Teško je saznati stvarne cijene.
• Potpuna ovisnost o aktivnosti i stabilnosti tržišta nekretnina.
• Poteškoće u usklađivanju podataka, ako se slični predmeti značajno razlikuju po smislu prodaje.

U zaključku

Bit komparativnog pristupa u vrednovanju nekretnina jasno je i kupcu i prodavatelju. Tehnika omogućuje strankama da prouče tržište nekretnina i pobrinite se da nisu izgubili svoj put. Vrednovanje se može provesti na temelju već provedenih transakcija ili na prijedloge drugih prodavača. U svakom slučaju, komparativna tehnika je sistematizacija i usporedba podataka o sličnim nekretninama. Glavna stvar da je izbor sličnih predmeta za usporedbu uzeo u obzir posebne ili neobične pojave, poput prijetnje kolateralna oduzimanja, promjene zakona i propisa na lokalnoj razini, ili nisu u skladu s ugovorom o kreditu, prisutnost elemenata prisile.