Profesionalni pristup nekretninama i vrednovanje poslovanja. Primjena pristupa prihodu

Pristup prihod je cijela kombinacija metoda procjene vrijednosti imovine, vlasništvo organizacije, samog poslovanja, u kojoj je trošak utvrđivanja je izradio pretvaranje ekonomske koristi koje se očekuju u budućnosti. Teorijska osnova ovog pristupa je vrlo uvjerljiva. Vrijednost investicije je vrijednost budućih primanja u ovom trenutku, koji su diskontirane po stopi prinosa, što je odraz rizičnosti ulaganja.

To je razumno i pogodna za bilo koje koriste u proizvodnji i prodaji imovine objekta postojećih poduzeća, kao i njegov posao pod uvjetom generirati pozitivne prinose. Pokazuje se veličina investicijskih rizika u cijenjenom poslovanju popustne stope. U ulozi takvih u gospodarskom smislu sada je stopa povrata, koju investitori zahtijevaju, na uloženi kapital u sličnim objektima ulaganja u smislu razine rizika ili je stopa povrata na alternativne mogućnosti ulaganja s usporedivim rizicima u trenutku vrednovanja.

Značajke

Primjena pristupa dohotka u praksi je prilično teško, jer je potrebno procijeniti svaku važnu odrednicu vrijednosti - stopu povrata i dobiti. Ako se ove metode koriste za procjenu poduzeća, potrebno je provesti temeljitu analizu svih njihovih ključnih elemenata, uključujući troškove, promet tvrtke, koji izravno utječu na dobit, troškove i rizike koji stvaraju svaki pojedini element.

Profesionalni pristup vrednovanje poslovanja se često koristi. Na primjer, ako se radi o stjecanju ili spajanju, ova metoda se koristi mnogo češće skupo ili na tržištu. Prilog kupac kapitala je sada napravio s očekivanjem da je neto novčanih tokova koje treba primiti u budućnosti, što se ne može smatrati zajamčenom, kao što su oni karakteriziraju određene rizike. Pristup prihod za procjenu ove ključne odrednice vrijednosti, da se za korištenje tržišnom pristupu obično zahtijeva odnos cijene i zarade, ili neke druge slične prihoda COMBI za retrospektivnom razdoblja, bez uzimanja u obzir budućnost.

Za višekratne tržišne karakteristike karakteristične su značajke kao što su nepouzdanost, kao i nemogućnost pružanja iste temeljitosti koja se može postići primjenom prihodnog pristupa s predviđanjem budućih profita i diskontnih stopa. Na primjer, "omjer cijene i zarade", koji se primjenjuje za godinu dana, ne dopušta da odražava dovoljno očekivane promjene u budućim godinama. ispravan korištenje koeficijenata daje priliku pokazati opće preferencije ulagača, često ih citiraju prodavači ili izvori industrije.

korištenje

U analizi i zaštiti potrebni su podaci o proračunu poduzeća, što čini nužnim izvršiti promjene i pročistiti financijske posljedice stvorenog plana, predviđanja i osnovnih prijedloga. Na temelju prihoda koji se temelji na procjeni poslovanja moguće je izmjeriti sve pretpostavke o tome da li se određene koristi od apsorpcije javljaju kao rezultat rasta prihoda, smanjenja troškova, poboljšanja procesa ili smanjenja kapitalnih izdataka. Pomoću ovog pristupa možete mjeriti i razgovarati o svemu. Osim toga, može vam pomoći da odredite vrijeme očekivanih prednosti, kao i pokazati proces smanjenja vrijednosti poduzeća, jer se prednosti kreću u dalju budućnost.

Upotreba pristupa prihodima omogućuje kupcima i prodavačima izračunavanje fer tržišne vrijednosti poduzeća, kao i vrijednost ulaganja za jednog ili više strateških kupaca. Ako se ta razlika očituje dovoljno jasno, prodavači i kupci mogu lako odrediti prednosti sinergije, kao i donijeti informativne odluke.

Kada se koristi profitabilan pristup vrednovanju poduzeća, mora se imati na umu da se izračunata vrijednost sastoji od vrijednosti svih svojstava koja se koriste u procesu neposredne aktivnosti. U okviru pristupa koji se koristi, postoji nekoliko metoda procjene koje su od najvećeg interesa. Osobito se primjenjuju takve metode prihodovnog pristupa: kapitalizacija i diskontiranje novčanih tokova. Možete ih detaljnije razmotriti.

metode

Korištenjem metode kapitalizacije novčanog toka, otkriva se ukupna vrijednost poduzeća, ovisno o novčanom tijeku koji je generiran potencijalom vlasništva poduzeća. Novčani tokovi poslovanje ili poduzeće u cjelini je razlika između svih priljeva i odljeva financijske imovine za određeno razdoblje naplate. Obično se za izračune koristi razdoblje od jedne godine. Tehnika je pretvoriti reprezentativnu razinu očekivanog protoka novca u sadašnju vrijednost dijeljenjem cijele količine protoka prihvaćenom stopom kapitalizacije. U ovom slučaju, tok prihoda prikladan je s određenim prilagodbama.

Da bi se koristila uobičajena metoda izračuna novčanih tijekova, dodavanje neto dobiti (obračunatog nakon oporezivanja) neknjižnih izdataka koristi se za određivanje iznosa apsolutnog novčanog toka do kapitalizacije. Ova metoda izračuna može se smatrati pojednostavnjenom u usporedbi s izračunom slobodnog protoka novca, gdje kao dopuna uzima u obzir potrebna kapitalna ulaganja i potrebu nadopunjavanja kapitala koji se može prevesti.

Diskontiranje novčanog toka

Ova metoda u osnovi se temelji samo na očekivanim novčanim tokovima koje generira sama poduzeća. Karakteristična razlika je u tome što je vrednovanje potrebno za izračunavanje definicije reprezentativne razine novčanog toka. Ova metoda u razvijenim zemljama postala je najraširenija zbog činjenice da se ona može koristiti za uzimanje u obzir svih razvojnih perspektiva. Novčani tijek u općem obliku jednak je zbroju neto prihod i amortizacije pod uvjetom da se povećaju neto operativni kapital i kapitalna ulaganja.

Za diskontiranu metodu novčanog toka postoje sljedeći uvjeti:

• postoji razlog za vjerovanje da će buduće razine financijskih tijekova biti različite od sadašnjih razina, tj. poduzeća u razvoju;
• postoji mogućnost za razumnu procjenu novčanih tijekova u budućnosti pri korištenju poslovnih ili komercijalnih nekretnina;
• objekt je u izradi, potpuna ili djelomična;
• poduzeće je veliki višenamjenski objekt komercijalne vrijednosti.

Profitabilan pristup vrednovanju nekretnina putem metode diskontiranja novčanih tijekova je najbolji, ali njegova upotreba je vrlo naporna. Postoje procjene koje se ne mogu izvršiti bez korištenja ove metode. Među njima je i razvoj investicijskog projekta s naknadnom evaluacijom.

Prednosti metode diskontacije

Ako vježbate profitabilan pristup vrednovanju nekretnina ili poslovanja kroz metodu popusta, možete odrediti neke od glavnih prednosti. Prije svega mi smo se govori o tome što budućnost dobit od poslovanja izravno uzeti u obzir samo one očekivane operativne troškove za proizvodnju proizvoda s njegove naknadne prodaje i buduće investicije povezane s održavanjem i proširenje proizvodnih i trgovinskih kapaciteta, ogleda se u prognozu dobiti samo posredno preko svojih struje amortizacija.

Važne točke

Vrednovanje objekta prema pristupu dohotku s nedostatkom dobiti ili gubitka kao indeksom izračuna investicija vrši se izmjenom činjenice da dobit služi kao pokazatelj računovodstvenog izvještavanja, pa je stoga podložan značajnoj manipulaciji u procesu rada.

U metodu diskontiranja novčanih tokova uključene su tri skupine modela:

• diskontirane dividende;
• preostali dohodak;
• diskontirani novčani tokovi.

Ako se koristi profitabilan pristup sukladno modelu diskontiranja dividende kao dokaz novčanog tijeka, primjenjuje se iznos uplata na dionice. Unatoč činjenici da je model široko korišten u stranoj praksi za utvrđivanje i procjenu vrijednosti imovine poduzeća, ima puno nedostataka. U modelima s neraspoređenom dobiti ne postoji stupanj računovodstva. Postoji razlika u politici dividendi ne samo za određena poduzeća, već i za zemlje općenito. Ova se metoda ne može koristiti u poduzećima koja nemaju dobit. Ovaj model je najprikladniji za izračunavanje vrijednosti manjinskih udjela.

Model ostalog prihoda

Prihod pristup procjeni rezidualnim modelskog pristupa pretpostavlja da se kao mjera novčanog toka koristit će se vrijednost ostalog prihoda, odnosno razlika između dobiti i po veličini profita, koji je predvidio dioničari u trenutku kupnje tvrtke ili njezinih dionica. Ako je vrijednost poduzeća izračunata na temelju pretpostavki koje odgovaraju tom modelu, tada će biti jednak zbroju knjigovodstvena vrijednost s sadašnjom vrijednošću očekivanog iznosa preostalog dohotka. Takav model pokazuje značajnu osjetljivost na kvalitetu podataka koji je prikazan u financijskim izvještajima. Za ruske uvjete, adekvatnost takvih informacija je podložna bitnoj sumnji.

Prednosti za dioničare

Naravno, dioničari ili dioničari poduzeća, koji imaju određenu povijest, kao i činjenice o isplati dividende, mogu koristiti diskontni model za izračunavanje vrijednosti vlastite tvrtke. Situacija je u tome što su dioničari poduzeća u ovom sektoru rijetko manjinski, tako da za njih najprikladniji način je korištenje profitabilnog pristupa vrednovanju nekretnina i poslovanja kroz model diskontiranja besplatnog novčanog toka. U tom sustavu ključni su besplatni novčani tijekovi s diskontnim stopama ili očekivani prinos na uloženi kapital. Najveći problem u korištenju ovog modela je točnost prognoze slobodnog financijskog tijeka, kao i adekvatna definicija diskontne stope.

Ako primijenimo dohodovnom pristupu, definicija koja je gore navedena metodom diskontiranog novčanog tijeka kao i prihoda očekuje od posla, uzeti u obzir projicirane financijske tokove, koji se može povući iz opticaja nakon potrebnog ponovnog ulaganja novčanih profita. Kao pokazatelj, novčani tijek ne ovisi o računovodstvenom sustavu koji se koristi u poduzeću, kao io politici amortizacije. Istovremeno, potrebno je uzeti u obzir sve novčane tijekove - priljeve i odljeve. Procjena financijskom smislu za popust gotovina je takva da kao rezultat tih procesa je njihovo smanjenje na iznos koji bi bio na raspolaganju investitoru u vrijeme primitka novčanog toka, pod uvjetom da ne staviti svoj novac u posao odmah, a ono je drugo investicijsko sredstvo javne prirode, na primjer, likvidna sigurnost ili bankovni depozit.

Dodatne tehnike

Pristup prihodu, čiji je primjer ranije opisan, nedavno je korišten manje i manje, sada je metoda vrednovanja postala najčešća. Koristi se za procjenu svih vrsta imovine, a osnova za to je ideja da se svaka imovina koja dijeli osnovna obilježja opcija može biti vrednovana kao ta opcija. Trenutačno se odbacivanje pristupa prihodu često provodi u korist modela određivanja cijena opcija (odnosno modela Black-Scholes).

Takav sustav, pod uvjetom da se koristi, omogućuje procjenu ukupnih troškova vlastitog kapitala ili poduzeća u slučaju kada radi s velikim gubicima. Ovaj je model osmišljen kako bi dodatno objasnio zašto trošak temeljnog kapitala tvrtke nije nula, čak i ako vrijednost cjelokupnog poduzeća padne ispod nominalnog iznosa duga. Ali čak i uz ovu prednost na umu, može se primijetiti da je model Black-Scholes za procjenu vrijednosti ruskih poduzeća u ovom trenutku sve teorijski. Glavni problem zbog kojeg se ovaj model ne može primijeniti na domaće poslovanje je nedostatak stvarnih podataka za parametre modela koji su iznimno nužni.

nalazi

Pristup prihodu za vrednovanje poslovanja i nekretnina mnogo je rjeđe, a to se događa iz mnogo razloga. To se posebno odnosi na nedostatke zbog kojih postoje poteškoće u korištenju na tržištu potrošača. Prije svega treba napomenuti koliko je teško predvidjeti buduće troškove usluga i proizvoda, materijala i sirovina, kao i kompleks drugih pokazatelja troškova. Istodobno se može govoriti o nekoj subjektivnosti stručnih procjena. Osim toga, problem je i nisko otkrivanje informacija o ruskim poduzećima, a zapravo je neophodno za provođenje kompetentnih izračuna i izradu modela Black-Scholesa. To je u velikoj mjeri posljedica niske korporativne kulture takvih poduzeća.

Velik broj dionica, među kojima i veliki paketi, koncentriran je u rukama malog broja pojedinaca, a udio manjinskih dioničara a mali vlasnici, čiji udio je vrlo mali, u temeljnom kapitalu je beznačajan. Ispada da mnoga poduzeća jednostavno nisu zainteresirana za otkrivanje bilo kakvih informacija. Zbog toga je izračun pristupa dohotka znatno kompliciran u odnosu na većinu industrija i poduzeća u Rusiji. U drugim uvjetima, to radi na najbolji način, pokazujući sve svoje dostojanstvo i pouzdanost.