Prodaja poljoprivrednog zemljišta. Uzorak ugovora o prodaji

Zemlji prikladni za uzgoj prehrambenih usjeva potrebnih u svim zemljama smatraju se strateškim ciljevima. U Rusiji, koja je, iako smatra većim dijelom svog teritorija „zona rizičnih poljoprivredi”, prikladan za poljoprivrednog zemljišta u izobilju, kao i bilo koji koristan resurs, oni su pod nadzorom države.

Zemljište za potrebe poljoprivrede kao predmet transakcije

U razdoblju perestrojke, kada je gotovo u potpunosti promijenjena zakonodavna baza u zemlji, država je izgubila svoj status kao jedini vlasnik zemlje. Usvojen 25. travnja 1991. Zemljišni zakon RSFSR-a i izmjene Ustava iz 1978. godine, pojedinci imaju neograničen broj parcela za različite potrebe. Istodobno je uspostavljen moratorij na prodaju poljoprivrednog zemljišta u trajanju od 10 godina, u slučaju besplatnog primitka i 5 godina od datuma kupnje uz naknadu.

Međutim, usvajanjem Ustava Ruske Federacije 1993. godine, sva ograničenja su ukinuta, a parcele su postale punopravne sudionike u građanskoj cirkulaciji.

Zemljišni kod Ruske Federacije (RF CC) u članku 11.1 definira zemlju kao dio površine zemljišta, čije su granice uspostavljene i registrirane na način određen zakonom. Oni su također nepokretne, djeljive, nedohvatljive, dogovorive stvari koje imaju specifičnu osobinu u obliku pravnog režima (kategorije), koja se utvrđuje ovisno o namjeni zemljišta.

Među onima navedenim u zakonu kategorije zemljišta, koji se koriste za potrebe poljoprivredne proizvodnje, na prvom mjestu, što je zbog njihove posebne važnosti za državu. U 1. dijelu članka 77 RF RF-a oni uključuju sljedeće predmete:

• Mjesta koja se nalaze izvan naselja i namijenjena poljoprivrednim djelatnostima - sjetvu usjeva, stoke, sijena, kao i postavljanje relevantnih predmeta (farme, žitarice itd.).
• Područja u kojima možete sudjelovati u poljoprivredi, ali se odnose na druge kategorije - zemljišna naselja i ne-šumska zemljišta šumskog fonda.

Svi opisani objekti heterogeni su u sastavu, a na zemljište se mogu uključiti sljedeće vrste:

Bez obzira na sastav i udjele zemljišta, njihova će se prodaja obavljati u skladu s posebnim propisima definiranim RF LC i FZ broj 101-FZ (u daljnjem tekstu: Zakon o prometu). Međutim, postoje neke značajke prodaje i kupnje poljoprivrednog zemljišta s značajnim uključivanjem pomoćnih zemljišta. Konkretno, njihova sastav, uvjeti nastanka i daljnja uporaba nužno moraju biti uključeni u tekst ugovora.

Ograničenja u prodaji zemljišta

Građanski promet zemljišta obavlja se u skladu s ograničenjima utvrđenim građanskim zakonima, Zemljišnim kodom Ruske Federacije i drugim zakonima. Oni razumiju uvjete, zabrane koje ograničavaju vlasnika tijekom otuđenja imovine (ropstvo, hipoteka, upravljanje povjerenjem, najam, itd.).

Prema odredbama Zakona o prometu, otkup i prodaja poljoprivrednog zemljišta imaju sljedeća ograničenja:

1. Zemljišta se ne prenose strancima (pojedincima ili tvrtkama), osobama bez državljanstva, kao ni ruskim poduzećima, ako je njihov udio u stranom vlasništvu više od 50%.
2. Web lokacije ne mogu se prodavati uz naknadnu promjenu kategorije (odredišta). Istodobno nakon transakcije dopušteno je izmijeniti dopuštenu uporabu zemljišta. Na primjer, područja za izradu sijena mogu se prenijeti na pašnjake.
3. Prema članku 4. Zakona o prometu, samo jedno područje (od 10 do 100% od ukupnog broja zemljišta unutar granica općina) može biti u vlasništvu jedne osobe (osobe ili tvrtke). Posebna ograničenja određuju regionalni akti.

Prava prvenstva pri kupnji parcela

Člankom 8. navedenog zakona određuje se glavna prepreka slobodnom kretanju zemljišta - prioritet regije za stjecanje zemljišta na prodaju. S obzirom na stratešku i hranidbenu važnost teritorija, ograničenje koje pruža posebni redoslijed otuđenja je potpuno opravdano.

Bit preemptivnog prava je da prodavatelj, ako namjerava sklopiti ugovor o prodaji stranice u budućnosti, mora pisanim putem dostaviti sljedeće podatke:

• zemljište vrijednost i rok između stranaka (ne više od 90 dana);
• površina objekta u hektaru i kvadratu. metara;
• mjesto (adresa) mjesta prema katastarskim zapisima;
• katastarski (uvjetni) broj parcele;
• informacije o prodavatelju, uključujući podatke za kontakt.

Obavijest ne zahtijeva unos podataka o kupcu. Zakon zahtijeva samo oznaku želja za otuđivanje imovine. Također, ovaj dokument ne podrazumijeva pojavu bilo kakve obveze prodaje.

Obavijest se prenosi u ured nadležnog tijela ili se šalje pismom s popisom privitaka. Naknadno će relevantni znakovi i dokumenti biti glavni dokazi u parnicama zbog važenja ugovora o prodaji.

Ako izvršno tijelo (odjel, ministarstvo, odjel) regije odbija kupiti, dajući prodavatelju odgovarajuću obavijest, prodaju zemljišta poljoprivrednog zemljišta mora se održati u roku od jedne godine. No, odluka o kupnji zemljišta može biti pozitivna. U tom slučaju počinju raditi članci regionalnih zakona koji predviđaju specifične postupke za obavještavanje prodavatelja (obavještavanje, narudžba ili rješenje) i kasnije izvršenje ugovora o prodaji.

Na primjer, prodaja poljoprivrednog zemljišta u Moskvi regiji, na temelju članka 10. stavka 3. Zakona br. 75/2004-OZ od 12. lipnja 2004., mora se održati u roku od 60 dana od odluke općinskog tijela o kupnji zemljišta.

Uz prava regije ili općinske jedinice, zakonodavstvo Ruske Federacije daje prednost drugim subjektima:

1. Stanar iz stavka 8. članka 22. Zakona o poljoprivrednom zemljištu ima pravo otkupiti zemljište uzetom od državnog zemljišta svim drugim zainteresiranim osobama.
2. Stečaj vlasnika - poljoprivredne organizacije - nositelji prava susjednih zemalja imaju pravo na povlaštenu kupnju njegovih posjeda.

Potrebno je poštivati ​​uvjete za preferencijalnu kupnju. U slučaju kršenja zakona, kupnja i prodaja poljoprivrednog zemljišta ne smije se održati ili biti proglašen nevaljom na sudu.

Ponuda za prodaju zemljišta: uzorak

101-FZ se također razvijaju na regionalnoj razini, izdavanjem posebnih zakona. Na primjer, prodaja poljoprivrednog zemljišta u Ivanovu uređena je Zakonom br. 31-OZ od 8. svibnja 2008. godine "O kruženju zemljišta na području Ivanova". U drugim regijama, odredbe o otuđenju tih predmeta uključene su u opće zakone u obliku zasebnog poglavlja ili stavka.

Isto se događa s obzirom na obavijesti o budućoj prodaji stranice. U većini regija se predlaže poslati pismo u proizvoljnom obliku, navodeći u njemu sve potrebne informacije. No, u nekim subjektima oblik odobrenje izvršnog tijela. Na primjer, u regiji Nizhny Novgorod, obavijest mora nužno biti u skladu s Dodatkom broj 1 uz Odluku Vlade br. 453-r od 13. ožujka 2012. godine.

Priprema za kupnju zemljišta

Ugovor se, kao pravna činjenica, pojavljuje kao rezultat postupka njegovog zaključivanja između nezavisnih stranaka (prodavatelja i kupca), koji se sastoji u postizanju sporazuma o svim uvjetima. Međutim, za sklapanje ugovora potrebni su sljedeći uvjeti:

1. Formiranje zemljišta.

Prodaja poljoprivrednog zemljišta može se vršiti samo u pogledu određenih pojedinačnih stranica, što znači da oni prolaze kroz proces istraživanja (uspostavljanje i konsolidaciju granica na terenu) i katastarski upis u skladu sa Zakonom o Federalnom № 221-FZ od 24.07.2007

2. Obavijest izvršne vlasti regije i / ili okruga o želji da proda mjesto na određenim uvjetima i dobije odgovarajući odgovor od njih.

3. Dobivanje suglasnosti treće strane za prodaju, izraženo u pisanom obliku. Postojeći zakoni predviđaju sljedeće vrste:

• Suglasnost supružnika vlasnika na prodaju (članak 35. klauzule 3 Kaznenog zakona Ruske Federacije).
• Suglasnost privremenog upravitelja, sastanka vjerovnika ili osobe koja pruža financijsku sigurnost (članci 64., 82. i 101. Federalnog zakona 127-FZ od 26. listopada 2002. godine "O stečajnom osiguranju").
• Suglasnost vlasnika (PFH, poljoprivredno poduzeće) susjednih teritorija, ako je prodavatelj zemljišta u stečaju u fazi stečajni postupak.

Popis uvjeta je otvoren, jer je potreba za određenim radnjama za sklapanje ugovora o prodaji ovisi o mnogim čimbenicima, uključujući i samu stranicu, njegovu lokaciju, nositelja prava, način otuđenja.

Na primjer, kada se ponovo kupuje i prodaje, katastarski rad nije potreban, jer predmet ugovora već je stavljen na odgovarajući račun. Obavijest nadležnih tijela o namjeri prodaje je obavezna samo ako je prodavatelj pojedinac.

Osnovni uvjeti

Odredbe članka 432. Građanskog zakonika Ruske Federacije (Građanski kodeks Ruske Federacije) utvrđuje se da prije stvarnog sklapanja transakcije i prijenosa imovine i novca stranke moraju dogovoriti sljedeće uvjete:

1. Predmet ugovora je potpuni opis zemljišta, što ga čini moguće razlikovati od drugih. Praksa je razvila skup informacija koje treba navesti u ugovoru:

• katastarski broj;
• adresa (lokacija);
• površina u hektaru ili trgu. metara;
• kategorija i dopuštena uporaba.

2. Cijena otuđenog zemljišta je materijalni izraz obveze plaćanja za ispunjenje od strane prodavatelja svojih uvjeta ugovora o prodaji. Može se naznačiti i za cijelo područje kao i za jedinicu područja. Stranke mogu slobodno odabrati veličinu cijene, ali ne mogu samovoljno promijeniti.

U nedostatku tih uvjeta, ugovor o prodaji stranice neće biti zaključen, a otuđenje u vlasništvo druge osobe jednostavno se ne održava.

Prava i obveze prodavatelja zemljišta

Zemljište za prodaju poljoprivrednog zemljišta ne znači samo definiciju objekta i cijenu, ali i kompletnu regulaciju djelovanja stranaka (prodavatelj i kupac) na prijenos, prihvaćanje i isplatu imovine, kao i naknadne registracije dokument u Rosreestra.

Prava i dužnosti vlasnika definirani su u trenutnom zakonodavstvu Ruske Federacije i to su:

1. Obveze i prava prodavatelja.

1.1. Pružanje svih dostupnih informacija o ogranicenjima (ogranicenjima) web stranice, njegovoj kvaliteti i izgledima za njegovu namjeravanu uporabu. Ove informacije:

• o dopuštenju za održavanje određenih vrsta poljoprivrede (raspored vinograda, stvaranje objekata itd.);
• Prisutnost susjednih mjesta koja imaju bilo kakav utjecaj na stečeno mjesto;
• kvalitativna svojstva zemljišta koja utječu na njegovu uporabu i vrijednost;
• Ostali podaci koji na neki način mogu promijeniti odluku kupca o kupnji.

Prava na zemljištu može se ograničiti na uspostavu na regionalnoj razini, posebni zahtjevi za uporabu i način upravljanja i biti povezani na zaštitu životinja i biljaka svjetova, konzervacije tla, staništa rijetkih vrsta životinja ili ptica, prirodni migracijskih putova i tako dalje.

Vlasnici parcela ne moraju biti svjesni svih dostupnih ograničenja, ali moraju u ugovoru navesti one koje su mu poznate.

1.2. Prijenos zemljišta.

Prema ovoj odredbi podrazumijevaju se radnje prodavatelja o stvarnom i pravnom uvođenju stjecatelja u posjed zemljišta. A to ne znači doslovno značenje "predaje", već ono što se zakonom stavlja u riječ.

Pod točkom 1. članka 224. Građanskog zakona Ruske Federacije, bilo što se smatra uručenim nakon neposrednog prijema od strane kupca. Potonja se može izraziti u obliku otpuštanja parcele od imovine prodavatelja ili prestanka upravljanja.

Obveza prijenosa formalizirana je u obliku posebnog dokumenta - akta prihvaćanja i prijenosa potpisan od stranaka ugovora i tek nakon što se smatra izvršenim.

2. Glavno pravo prodavatelja je mogućnost zatražiti pravodobno plaćanje zemljišta pod uvjetima ugovora o prodaji. Ako je imovina oduzeta od strane izvršne vlasti, onda ima pravo:

• nadzirati zaštitu i korištenje mjesta;
• zahtijevati ciljanu uporabu imovine, kao i ispunjavati druge obveze za korištenje teritorija.

Prava i obveze kupca zemljišta

Odredbe o akcijama i mogućnostima stjecatelja, u pravilu, slične su prodavatelju. Štoviše, potonji ne može biti u stanju obavljati svoje dužnosti bez odgovarajućeg djelovanja kupca. Općenito, oni se mogu podijeliti u dvije skupine:

1. Osnovne obveze.

1.1. Plaćanje troška parcele u iznosu, rokovima i postupku utvrđenim ugovorom o prodaji. U pravilu to se izražava pri prijenosu sredstava na tekući račun po redoslijedu punog plaćanja unaprijed.

1.2. Provedba akcija usmjerenih na prihvaćanje zemljišta u stvarnom posjedu parcela i priprema akta prihvaćanja-prijenosa.

Broj dodatnih odgovornosti dodijeljenih kupca, je vrlo velika i obično uključuje ugovor za plaćanje poreza na zemljište nije od dana promjene vlasnika zemljišta u evidenciji porezne vlasti, a od dana sklapanja ugovora o prodaji ili početka stvarnog korištenja objekta. On je, u pravilu, dužan provesti i platiti za registraciju prijenosa prava na mjesto u tijelima Rosreestr.

Ako nadležno tijelo prodajnog mjesta djeluje kao vlasnik predmeta prodaje, ostale obveze mogu se prenijeti stjecatelju, uključujući:

• održavanje održavanja i ostvarenje susjednog teritorija i pristupnih puteva;
• uvjeti i postupak za razvoj sjemenskog područja;
• osiguravanje slobodnog pristupa predstavnika državnih tijela na mjestu u svrhu provjere značajki uprave;
• očuvanje graničnih i geodetskih znakova;
• određeni set i vrijeme mjerenja za zaštitu i poboljšanje stanja zemlje.

2. Glavno pravo kupca odgovornost je prodavatelja i sastoji se od zahtjeva pravovremenog prijenosa zemljišta uz mogućnost neometane primjene svojih ovlasti vlasnika:

• montaža zgrada i objekata za potrebe poljoprivrede;
• koristiti za vlastite svrhe javno dostupnih minerala, podzemnih voda i ograđenih tijela vode;
• navodnjavanja, odvodnje, reklamacije, izgradnju rezervoara (bare i vodeni kamenolomi).

Ugovori o stjecanju zemljišta nisu obvezatni i zaključuju se prema općim pravilima o kupnji i prodaji nekretnina. Ali nije zabranjeno koristiti ranije postupke, oblike ugovora. Na primjer, Uredom ruskog odbora Ruske Federacije od 1. do 16. 7. 07. od 02.06.1993. Odobren je uzorak ugovora o kupnji i prodaji poljoprivrednog zemljišta. Trenutno je ovaj dokument izgubio svoju snagu, ali može poslužiti kao referentna točka za transakcije o otuđenju zemljišta.

Nevažeće odredbe ugovora o prodaji

Stavak 2. članka 37. Zakona o zemljišnim knjigama (RF Land Code) navodi uvjete pod kojima će prodaja poljoprivrednog zemljišta biti nevažeća:

1. Pravo prodavatelja ili druge osobe da otkupi imovinu po volji ili pod bilo kojim uvjetima. Postojanje takve odredbe proturječi samoj srži imovine.
2. Ograničenja novog vlasnika (stjecatelja) u mogućnost daljnjeg raspolaganja primljene imovine. Na primjer, zabrana registracije hipoteke, sjetvu određenih usjeva, leasing itd.
3. Izuzeće od prodavatelja zemljišta od odgovornosti u slučaju pojave šteta i potraživanja od strane trećih osoba ili državnih tijela. Obveza nadoknade kupca za povlačenje ili prepreke u korištenju gradilišta predviđena je člankom 461. Građanskog zakonika Ruske Federacije.
4. Opis djela budućeg vlasnika, na bilo koji način povezan s promjenom kategorije zemljišta ili njegove uporabe u druge svrhe, odnosno ne za potrebe poljoprivrede.

Utvrđivanje ovih ograničenja ima određeno značenje i djelotvornost. Na primjer, zbog njih, slučajevi su isključeni, gdje je, pod krinkom prodaje, sklopljen ugovor o zalogu. Ovisno o stupnju i opsegu uključivanja u ugovor, prodaja poljoprivrednog zemljišta može se poništiti djelomično ili u cijelosti.

Načini sklapanja ugovora o prodaji

Uzimajući u obzir oblik vlasništva i sastav predmeta, izdvaja se sljedeći postupak prodaje poljoprivrednog zemljišta:

1. Stjecanje privatnog web mjesta pod univerzalnim prodajnim pravilima, predviđeno odjeljak 7. Poglavlja 30. Građanskog zakonika Ruske Federacije, članci 30. i 38. RF LC, članak 8. Federalnog zakona 101-FZ.
2. Stjecanje stranice putem natječaja (natječaji ili dražbe). Obično se taj postupak provodi otuđivanjem parcela u javnom vlasništvu. Odvojena pravila koja utvrđuju obilježja prodaje poljoprivrednog zemljišta putem natječaja nisu raspoloživa, a odredbe Zakona o prometu odnose se na standardne odredbe članaka 38-38.1 LC RF.
3. Kupnja zemljišta od strane najmoprimca. Na taj način kupnje, oblik vlasništva je od velike važnosti. Ako prodaja podliježe privatnoj parceli, transakcija slijedi univerzalna pravila. Ali kupnju zakupu zemljišta od države ili regije, kako slijedi iz stavka 4. članka 10. Zakona o prometu, moguće je na povoljan način, ali samo u nedostatku važećih propisa od strane državnih ili općinskih vlasti da daju zemljište u najam.

Načelo slobode ugovora se posebno odnosi i na putu do svog zaključka, što ga čini moguće raspolagati zemljišta ne samo za univerzalnih pravila, ali preko privatnih zemljišta aukcije (aukcije). Odredbe Zakona o prometu ne dopuštaju, obvezuje ispuniti obvezu u obavijesti vlasti temu u namjeri da proda zemlju.