Dodjela stana u novu zgradu. Pro i kontra za stjecanje novih stambenih zgrada po ugovoru o dodjeli

U posljednjem desetljeću djeluje aktivan razvoj sferi stambene izgradnje. Osim samog stanovanja, predmet prodaje i kupnje može biti pravo na nekretninu u novoizgrađenoj kući. Došlo je do nove vrste ulaganja - kupnju stanova u novim zgradama u početnim fazama montaže zgrada. Prodaje stanova u novim zgradama u ovom slučaju je moguća i po ugovoru o dodjeli.

Zadatak - što je to?

Osoba koja sklopi ugovor o glavnici s građevinskom tvrtkom prima primarna prava na nekretnine koje se mogu prenijeti na treću stranu.

Kakav je dodjeljivanje stana u novoj zgradi? Ovaj se izraz odnosi na transakciju za prijenos tih prava. Također se naziva i cession. Strane u transakciji - prodavatelj i kupac - su, odnosno, posrednik i posjednik.

Treća strana ovdje je tvrtka za razvoj, budući da dodjelu stana podrazumijeva prijenos prava i obveza u njegovu odnosu. Nakon registracije ugovora svi sporni momenti ovlaštenici rješavat će se s graditeljem. Značaj ovog tipa prodaje nekretnina je da se transakcija može izvršiti prije puštanja kućišta i potpisa potvrde o prihvaćanju. Ugovor o cesiji vrijedi sve dok se nova zgrada ne aktivira pravom.

Dodjela stana u novu zgradu: vrste

Postoje dvije vrste transakcija za dodjelu nekretnina.

Prva vrsta temelji se na ugovoru o sudjelovanju u kapitalu u izgradnji stambene zgrade. Posrednik ima pravo prodati stanovanje tek nakon što ga je u cijelosti platio. U praksi postoje i situacije kada se kupcu dobiva obveza plaćanja dugova. Do trenutka puštanje u pogon kuće takvi se ugovori mogu sklopiti više puta.

Drugi tip temelji se na preliminarnom prodajnom ugovoru. Ostatak duga prebacuje se u cijelosti kupcu. takva vrsta transakcije Ne uklanja prijenos nekretnina od prodavatelja do kupca. Značenje ugovora je da su u budućnosti strane dužne izdati ugovor o dodjeli. Ako je ugovor prekinut, plaćeni novac bit će vraćen kupcu.

Građevinske tvrtke kategoricno se protive potpisivanju takvih ugovora iz nekoliko razloga:

• Isključiti mogućnost daljnje prodaje nekretnina.
• Investitori prodaju stanove po nižim cijenama.
• Ponovno registriranje prava je dugotrajno i vremenski zahtjevno.

Proces obrade

Dodjeljivanje stana u novoj zgradi je višestupanjski postupak za kupca i prodavatelja.

Prodavač treba:

• Obavijestite građevinsku tvrtku o svojoj namjeri.
• Potražite službenu suglasnost graditelja (za izdavanje dopuštenja tvrtka uzima puno novca).
• Dobiti certifikat od programera zbog nedostatka dugova.
• Primite izvod iz jedinstvenog državnog registra.
• Da biste dobili potvrdu o spajanju bračnog supružnika za prodaju nekretnina.
• Dobiti službenu potvrdu banke o otplati duga.

Od kupca je potrebno samo izdati suglasnost supružnika za kupnju stanovanja, a potom potpisati ugovor o dodjeli stana. Uzorak je obično dostupan od graditelja, a može se besplatno preuzeti i putem interneta. Zaključenje ugovora vrši se u uredu građevinske tvrtke ili odvjetničkom društvu. Prijava se može obaviti u bilo kojem MFC-u ili u podjele Rosreestr. U trenutku sklapanja ugovora obvezna je prisutnost predstavnika registarskog tijela i obje strane transakcije. Također prodavač plaća državnu obvezu za registraciju dokumenta. U roku od 10 radnih dana ugovor je registriran.

Važne točke

Čini se da je prodaja stanova u novim zgradama pod ugovorom o dodjeli posla jednostavna i razumljiva procedura. Postoje trenuci koji bi trebali biti posvećeni posebnoj pozornosti.

Bez treće strane, a posebno razvojnog programera, transakcija se ne može odvijati. Ako se stan prodaje za hipoteku, također je potrebno da banka vjerovnika sudjeluje.

Građevinsko poduzeće može zahtijevati od prodavatelja da plati veliki postotak transakcije. Nažalost, ne može se boriti takva arbitrarnost, budući da takve akcije nisu uređene zakonom.

Imovina koja se prodaje ne smije biti opterećena.

rizici

Transakcija se smatra općenito sigurnom, jer se provodi pod nadzorom tijela državne registracije. Međutim, postoji rizik za kupca.

U ugovoru je potrebno naznačiti cijeli trošak stana. U slučaju potraživanja, navedeni iznos se vraća kupcu. Ako dokument ne specificira iznos transakcije, smatra se nevaljanim.

Jedan i isti apartman može se prodavati po zadatku, stoga se morate upoznati s cjelokupnom poviješću takvih transakcija. Ugovor o dodjeli ne mora biti registriran. Transakcija će biti sigurna ako ga registrirate. Plaćanje se vrši nakon primitka paketa dokumenata od strane kupca.

Obično, nakon što nositelj prava sazna o nesposobnosti građevinske organizacije, prodaja stana obavlja se zadatkom. U tom slučaju, kupac neće moći vratiti čak ni dio uplaćenih sredstava na sudu.

Dodjela stanova u novim zgradama ne vrijedi ako prodavatelj nije dao izjavu banke, pismenu autorizaciju od banke i zahvata, kao i niske cijene nekretnina. Dogovor ne vrijedi u slučaju upisa ugovora u vrijeme kada je razvijen i službeno je proglašen stečaj.

Je li moguće staviti u ugovor "povratni broj"

Dodjela prava na nekretninu nije moguća nakon što je potpisan čin prihvaćanja-prijenosa ili kada je transakcija kupnje i prodaje već izvršena. Prodaja se može izvršiti kada prodavatelj već dobije vlasništvo nad stambenim prostorom. Često, između predaje imovine i stjecanja vlasničkih prava, prolazi značajan vremenski period. Prije nego što primarni investitor dobije stan u imovini, on može prenijeti svoja prava - da ponovo napiše dokumente poslijepodne. Ako je zadatak formaliziran u skladu s ugovorom o udjelu u gradnji, moguće je promijeniti datum na potvrdi o prihvaćanju. U slučaju prethodnog ugovora, možete promijeniti datum zaključenja glavnog dokumenta.

oporezivanje

Posrednik, prema poreznom zakonu, mora platiti porez na prodaju nekretnina. U tom slučaju, porez na dohodak od 13 posto naplaćuje se na iznos koji je razlika između troškova stanovanja u DDU i zadatku. Na primjer, ako je stan kupljen od razvojnog 2000000, i prodao ga na dodjelu 2,1 milijuna, porez se naplaćuje na 100 000. U skladu s tim, potreba da se plaća porez po stopi od 13.000.

Stvarčice

Kupnja stana po zadatku jedan je od modernih tipova ulaganja. U početnim fazama izgradnje stana prodaju se po nižoj cijeni (ponekad 5-20% jeftinije od tvrtke), nego u gotovoj kući. Dakle, ovo je jedna od mogućnosti da se spasi na stjecanje stambenog prostora.

Za osobe koje su sklopile ugovor o sudjelovanju u kapitalu, zadatak je jedina mogućnost da ne izgubite uloženi novac u slučaju nepredviđenih okolnosti i želi ih vratiti. Raskid DDU-a pun je kazni od developera. Dodatno, zadatak omogućava ostvarivanje dobiti.

kontra

Očigledan nedostatak je da prodavač zahtijeva veliku količinu dokumentacije. Osim toga, većina dokumenata mora biti koordinirana s bankom i programerom. Razvojni programer može zahtijevati solidan interes za izdavanje njegovog pristanka.

Za kupca, cession može pretvoriti u prijevaru, budući da programer može proglasiti nevaljan DDU. Tada cession automatski postaje nevažeći. Kako se ne bi zavaravali, morat ćete provesti znatnu količinu vremena proučavanja i provjere dokumentacije. Često je potrebna pomoć kvalificiranih pravnika, što uključuje određene materijalne troškove.

Dodjeljivanje stana u novoj zgradi je proces koji ima mnoge "zamke". Ako ćete na taj način kupovati nekretnine, pravilan je korak da se obratite odvjetniku koji je specijaliziran za takve transakcije.