Dodjela prava na stan. Dodjela vlasništva nad stanom

Dodjela stana može biti u bilo kojoj vrsti transakcije: za ulaganja ili sporazum o suradnji ulaganja, kao i ugovor unaprijed potpisali prodaje i druge. Dodjela prava na stan je moguća čak i kod hipotekarnih zajmova. Kupci na takvim vrsta transakcije mogu biti bilo koje osobe ili organizacije.

Ova vrsta sporazuma najčešće se javlja u fazi izgradnje nove kuće. Stoga je dodjeljivanje prava na stan transakcija, zbog čega izvorna stranka (prodavatelj) dodjeljuje drugoj strani (kupcu) sva prava i eventualne obveze koje prodavatelj ima protiv treće strane. Treća strana obično je razvojni programer. Transakcija postaje dopuštena samo ako u ugovoru nema klauzule da je zabranjeno dodjeljivanje prava na potraživanje stana.

Ova transakcija u pravnom jeziku naziva se cession. Osoba koja je prodavatelj zove se ugovaratelj, a kupac je ovlaštenik.

Tko je zainteresiran za ovo?

Najčešće u zaključenju takvih ugovora, obični kupci su zainteresirani, jer ponekad prodaju stanova u kući interesa je već završena. I jednostavno nema drugog načina da ga stekne na određenom mjestu.

Zašto su prodavači spremni dodijeliti svoja prava? U pravilu, motivi su različiti, dodirnemo samo nekoliko.

Zašto je stan prodan dodjelom prava?

Vrlo je važno otkriti pravi razlog koji je prodavaču zatražio takav posao. Odgovor na to pitanje izravno ovisi o tome kako će biti rizičan takav posao. Na primjer, prodaja stana može se dogoditi zbog činjenice da prodavatelj ne može (ili ne želi) platiti trošak četvornih metara razvojnom programeru. U tom slučaju, potrebno je saznati iznos tekućeg duga izravno od developera, kao i uvjete njezina otplate.

No, mnogi prodavači takvih nedovršenih stambenih objekata obično sklapaju ugovor o cesiji u vezi s određenim životnim okolnostima. Posebice, prodavatelj može primiti nasljedstvo i više ne treba stanovanje ili primiti profitabilniji financijski prijedlog.

Osnovni prikazi

Trenutačno najčešće vrste dodjele prava su:

• dodjela na temelju ugovora o sudjelovanju u glavnici;
• dodjeljivanje prava, na temelju preliminarnog ugovora o prodaji.

Neke pravne suptilnosti

Dogovor o prijenosu prava, koja se temelji na sporazumu o vlasničke udjele, može se zaključiti samo na trenutak kada će biti potpisan za prijenos dokumenata na temu transakcije. Istovremeno, stan može biti dodijeljen neograničen broj puta.

Važna nijansa: glavni ugovor i ugovor o dodjeli moraju biti registrirani.

u zaključivanje ugovora prema drugoj opciji, kupac dobiva zakonsko pravo da zahtijeva zaključivanje s njim glavna transakcija za prodaju stambenog objekta u budućnosti. Također tražiti poštivanje uvjeta i rokova, ali nema pravo zahtijevati prijenos vlasništva samog stana.

To je zbog legalnih suptilnosti preliminarnog ugovora. Prema njegovim riječima, prodavatelj i kupac ne izvršavaju kupovnu transakciju, već samo preuzmu odgovornost da će to ostvariti u budućnosti. U slučaju otkazivanja zaključene pred-prodaje, kupac neće imati pravo na primanje stana čak i ako je uplaćen puni iznos. Povrat potrošenog novca postat će moguć samo u sudskom procesu.

Dodjela prava je moguća od datuma potpisivanja prethodnog ugovora o prodaji, i do datuma potpisivanja glavnog ugovora od strane stranaka.

Dodjela prava na hipoteke

Dodjeljivanje prava na stan za kreditiranje hipotekarnih kredita također je prilično česta vrsta takve transakcije. Prema važećem zakonodavstvu vlasnik (hipotekarac) stanovanja ima pravo, ako hipotekarni ugovor nije zabranjen, prenijeti svoja prava na stan drugoj osobi.

No, odlučujući za zaključivanje takve transakcije, treba imati na umu da se dodjelu prava ne može izvršiti bez dogovora s bankom koja djeluje kao zajmodavac. U ovom slučaju, uvjeti ugovora Zadatke obavlja sama banka i može se mijenjati. Vrlo često zajmodavac ne drži uvjete kredita za novog vlasnika stana.

Stjecanje stana po ugovoru o dodjeli

Kupnja stana na dodjelu prava moguće je samo tijekom gradnje objekta. moguće razdoblje transakcije regulirano člankom 11. Federalnog zakona 214, u kojem se navodi da je zadatak zahtjeva dozvoljeno iz vremena registracije ugovora o zajedničkom sudjelovanju do trenutka kada su stranke potpisale djelo prijenos na gradilištu.

Imajte na umu da ako se potpisuje potvrda o prihvaćanju stana, ne može se sklopiti ugovor o dodjeli prava na stan. Promjena vlasništva u ovom slučaju može se provesti samo sklapanjem transakcije na kupnju i prodaju stambenog objekta ili na druge načine predviđene važećim zakonodavstvom.

No, sve dok akt ne bude potpisan, dioničar ima punu dozvolu za ulazak u cession. Vrlo važna stvar: prodavatelj može sklopiti sporazume o dodjeli prava istovremeno s nekoliko potencijalnih kupaca. To je moguće ako apartman ima više od dvije sobe. Takve akcije prodavatelja ovim zakonom nisu zabranjene.

Glavne točke ugovora

Sve glavne odredbe uređuju Građanski zakon Ruske Federacije.

1. Ugovor se ne može zakljuciti usmeno i uvijek je pisano. Prodavatelj ima pravo zaključiti takvu transakciju samo u slučaju da nije u suprotnosti s glavnim ugovorom zaključenim ranije s programerom. Vrlo često sami programeri uključuju klauzulu u glavnom ugovoru, što jasno stoji da na kraju zadatka potrebnih za dobivanje svoj pristanak za prijenos prava na drugog opunomoćenika. Ako je točka nedostaje, kupac i dalje trebali bi bili sigurni da je prodavatelj obavijestio (u pisanom obliku) od developer koji posao je sklopljen dodjelu prava na prigovor u izgradnji. U suprotnom, po završetku izgradnje, stanovanje se može prenijeti na prethodnog vlasnika.

2. Zbog činjenice da ugovor o sudjelovanju u glavnici prolazi obveznu registraciju, ugovor o dodjeli mora proći kroz isti postupak. U slučaju da sporazum o sudjelovanju u udjelu nije prošao državnu registraciju, u budućnosti razvojni programer ima svaki razlog odbiti dodjeljivanje njegovom ovlašteniku.

3. Nakon što je ugovor prošao postupak registracije države, kupac prihvaća sva prava i obveze navedene u glavnom ugovoru. I snosi sve moguće rizike.

4. Prilikom sklapanja transakcije dodjele u fazi naselja između stranaka, bankovne ćelije, a prodavatelj će moći povući sredstva tek nakon ponovne registracije svih potrebnih dokumenata.

5. Osim potpisa obiju strana, dokumenti su potpisani od strane razvojnog programera. Radovi se uvijek potvrđuju plavom brtvom, što znači da se transakcija provodi uz suglasnost razvojnog programera.

Paket dokumenata za transakciju

Nakon potpisivanja ugovora o dodjeli prava, kupac mora imati u rukama sljedeći paket dokumenata:

- glavni ugovor ili njegov ovjereni primjerak, na kojem je dodijeljen zadatak;

- dokumenti koji potvrđuju nagodbe između izvornih stranaka ugovora;

- potvrdu o prijenosu gore navedene dokumente;

- suglasnost za dodjelu druge stranke;

- izvorni ugovor.

Dodjela prava stanova: plaćanje poreza

Prema Porezni broj (članak 220, stavak 1), cesija se oporezuje, što mora platiti početni ulagač. Iznos koji se oporezuje izračunava se na temelju ukupnog iznosa transakcije i ne može se izračunati kao razlika između iznosa ulaganja i veličine zadatka.

Vrlo često postoji situacija u kojoj se financijske obveze prema državi izvornog kupca mijenjaju na ramenima osobe kojoj je dodijeljeno vlasništvo stana. Obično se stranke obvezuju podijeliti ove financijske troškove jednako.

Pravo transakcije dodjele ima mnogo suptilnosti. Stoga prije potpisivanja bilo kakvih dokumenata preporučujemo da se posavjetujete sa odvjetnikom koji se bavi prometom nekretnina.