Građanski kodeks Ruske Federacije: založno pravo na nekretninama

Brzi razvoj tržišnih odnosa u Rusiji dopuštao je postupno proširiti opseg takve operacije kao zalog nekretnina. Koja je to metoda? Kako pravilno organizirati? Odgovori na ova i druga pitanja bit će navedeni u nastavku.

Založna nekretnina: koncept

Gospodarske reforme provode se jedna za drugom na teritoriju Ruske Federacije. Tržište postaje nestabilno pa stoga sve više i više dužnika ne mogu pravovremeno ispuniti svoje obveze. U ovom scenariju, bilo koji zajmodavac želi dobiti što više garancija što je više moguće. Kao posljedica toga, logično se postavlja pitanje što to može biti za jamstva. Kako ih organizirati i osigurati? Ovdje postoji mnogo opcija. Jedan od njih bi trebao biti rečeno malo više: to je zalog nekretnina.

Posvećivanje nepokretnoj imovini najvažniji je postupak u sferi tržišta. Pomaže u povećanju investicijske aktivnosti svih aspekata poduzetništva. Osim toga, učinkovito štiti interese vjerovnika. Istodobno, hipoteka nekretnina samo je alat koji pomaže zadovoljavanju osnovnih zahtjeva zajmodavca.

Gotovo cijeli civilizirani svijet već dugo koristi i prakticira ugovor o zajmu s zalogom nekretnina. Rusija nije daleko iza sebe, unatoč činjenici da postoji visoka složenost i dužina obrade postupka. Istovremeno vjerovnici imaju vrlo dobru hipoteku nekretnina. Evo nekoliko razloga:

• cijena nekretnina raste s vremenom;
• cijena nepokretne imovine je vrlo visoka, a postoji i rizik od gubitka;
• nekretnine teško mogu nestati ili se negdje izgubiti.

Koncept hipoteke

Ako se radi o ekonomskoj sferi, onda se zajam osiguran nekretninama zove hipoteka. Postoje dva glavna pojma hipoteke:

• Hipotezni odnosi. Ovo je zalog nekretnina (zemljište, kuća, stan, itd.), Čiji je cilj uzeti zajam od zajmodavca (zajam).
• Hipoteka kao sigurnost. U ovom slučaju, govorimo o posebnoj hipoteku - dugovnom instrumentu koji zadovoljava prava zajmoprimca na imovinu koja je pod kolateralom.

Trenutno u Rusiji postoje dva zakona koji uređuju akcije s hipotekom nekretnina. Prvi zakon je Savezni zakon "O posjedu nepokretne imovine", drugi - zakon "na hipoteku". Oba dokumenta upućuju na potrebu da se pridržavaju brojnih propisa propisanih ugovorom o zajmu ili zapošljavanjem. Ovi postrojenja uključuju najam, nedopustivost štete imovine, postupak kupnje i prodaje i drugi. Uključi i ključni elementi koji mogu biti uključeni u ugovor o hipoteka. To uključuje sve vrste poduzeća, zemljišta, stanove ili kuće, garaže, kao i brodovima (moru ili u zraku).

Vrijedno je spomenuti glavne značajke hipoteke pravnih odnosa. Građanski zakon Ruske Federacije, Savezni zakon "O posjedu nepokretne imovine", kao i zakoni o hipotekama, ističu sljedeće točke:

• Priznat je kao hipoteka (kao pravni odnos) zalog imovine.
• Zajam za hipoteku izdan je za jasno definirano razdoblje - obično od 15 do 35 godina.
• Zalog nepokretne imovine dužnika mora postojati tijekom cijelog razdoblja hipoteke.
• Cijeli proces zalaganja imovine treba formalizirati samo na temelju prava sigurnosti (Civilni kodeks Ruske Federacije).
• Cijeli hipotekarni postupak provode specijalne banke specijalizirane za hipoteke.

Ugovor o zakupu nekretnina

Što bi trebalo biti uključeno u ugovor o zajmu s zalogom nekretnine? Odgovor na ovo pitanje može ponovo dobiti samo ruski civilni kodeks.

Hipotekarna banka će koordinirati s građaninom zajam. Sve potrebne hipoteke dokumentacija je završena, uključujući i najvažniji dokument - zalog imovine. Prvo što treba napomenuti je predmet podnesenog dokumenta. Predmet može biti bilo koji nepokretni posjed, pravno izdan i koji odgovara svim stavkama ruskog građanskog zakonika. Opredjeljenje za nekretnine, između ostalog, uključuje posebne postupke vrednovanja. Riječ je o objektima koji su uneseni u ugovor, koji mora imati posebnu financijsku procjenu. Samo zbog toga objekti će biti tekući. Zadnja stvar koju treba spomenuti ovdje je potreba za stalnim gospodarskim nadzorom dužnika.

Čim sklopi ugovor i počinje djelovati, postaje nemoguće mijenjati ga. Takvo pravilo utvrđuje "Zakon o zakladi o nekretninama", kao i posebni kreditni odbor. Istovremeno, dokument se i dalje može lagano mijenjati tijekom razdoblja obrade. Da biste to učinili, morate izraditi poseban ugovor (pojedinosti će dobiti sami povjerenstvo za bonuse).

Ugovor mora biti sastavljen u četiri primjerka: za banku, javni bilježnik, založno tijelo i druge registarske vlasti. Konačno, sadržaj dokumenta trebao bi izgledati ovako:

• informacije o imovini koja je pod sigurnom;
• procjena imovine;
• uvjeti, cijene, veličine izvedbe;
• podatke o dužniku i vjerovniku;
• podatke o daljnjoj upotrebi hipoteku objekta.

Čim se završi registracija ugovora, hipotekarni pravni odnosi stupit će na snagu.

Zakon o zalogu u obliku nekretnina

Današnje rusko zakonodavstvo definira sve potrebne odredbe, propise i pravila koja se odnose na sustav kolaterala. Sve nijanse regulirane su iu Građanskom zakoniku iu raznim saveznim zakonima i podzakonskim aktima. Prema dijelu 4 Članak 15. Ustava Ruske Federacije, U slučaju eventualnih proturječnosti ruskog zakonodavstva s međunarodnim ugovorima, međunarodni ugovori će biti prioritet.

Zakon mora nužno sadržavati naznake početka obavljanja obveze. Osim toga, glavna imovina koja je pod kolateralom mora biti jasno navedena. U slučaju hipotekarnih kredita, to je obično bilo koja vrsta imovine koja se može prodati u skladu s važećim zakonom. Imovina koja je u skupnom (zajedničkom) vlasništvu može se prenijeti uz jamčevinu samo uz suglasnost svih vlasnika.

Građanskog zakonika Ruske Federacije navodi mogućnost da se potraživanja vjerovnika zadovolje samo odlukom suda, kao i punom otplatom duga preko cijele vrijednosti kolaterala. Također je vrijedno napomenuti da se zajedničkim zalaganjem oporavak od dužnika može provesti samo na sudski način. To uključuje slučajeve u kojima nije utvrđen položaj dužnika: u tom slučaju vjerovnik šalje obavijest sudu, a nadležna tijela započinju operacije pretraživanja.

Posljednje što je vrijedno spomenuti jest mogućnost suđenja za obje strane ugovora. Razlozi ovdje mogu biti vrlo različiti: na primjer, ako je istekao nekretninama, postoje problemi s dokumentacijom, i tako dalje ..

Zahtjevi za sigurnost

Zaključak ugovora o zakupu nekretnina između pojedinaca uvijek je poseban slučaj hipotekarnog ugovora. Takav dokument osigurava ispunjavanje obveza iz bilo koje transakcije. Najčešće je to ugovor o zajmu. Što izgleda ova cijela shema? Najčešće na ovaj način:

• Dva građana stupaju u sporazum o kreditu nakon što primi jednu od njih određenu količinu novca.
• Dužnik povjerava vjerovniku zalog u obliku nekretnina.
• Na kraju, dug se vraća, ili vjerovnik povlači foreclosure na hipoteku imovine.

Ako se radi o pravnim osobama, onda je vrijedno odmaknuti se od "okvira" hipoteke. Tu može biti izvor neke vrste financijskih transakcija, određene vrste imovine, i tako dalje. D. Odmah je napomenuti da je ugovor o nekretninama između entiteta uvijek razlikuje samo trošak državnog registraciju. Dakle, 2017, pojedinac će dati 2 tisuće rubalja. No, pravna osoba registracija založno pravo za nekretnine (državne obveze) koštat će gotovo 23 tisuća rubalja.

Zahtjevi za hipoteku imovine koja je za fizičku, koja je za pravne osobe gotovo uvijek ista. Evo sljedećih točaka:

• Objekt, koji je pod zalog, daje vjerovniku pravo na povrat duga iz prihoda pravovremeno, koje su formirane od prodaje kolaterala.
• Zalog može osigurati treća strana koja nije izravno uključena u ugovor. Ipak, ta osoba mora jamčiti izvršavanje svojih obveza kao dužnik.
• Vlasništvo i korištenje založene imovine obavlja samo dužnik.

Oporavak hipoteke imovine

Informacije o hipoteku nekretnina, gore spomenute, već su ukazale na mogućnost zalogatelja da nadoknadi imovinu pod vrijednosnim papirima. Sada treba podrobnije ilustrirati ovu situaciju.

Prva stvar koju vrijedi spomenuti je pravo vjerovnika da se oporavi uz pomoć obje sudske i ne-sudske način. U svakom slučaju, razlozi za oporavak u oba slučaja bit će isti. To uključuje sljedeće situacije:

• Neuspjeh dužnika (dužnik) svojih obveza u utvrđenim rokovima ili nepotpuno ispunjenje svojih obveza.
• Ako je dužnik nije dao obavijest o posjedovanju predmeta zaloga trećih osoba (to je, na primjer, najam, odnosno cjeloživotnog naslijedio uporabu, služnosti, itd D.). U načelu, ako dužnik nije potrudio obavijestiti o nečemu važnom vjerovniku sakrio neke točke, zajmodavac ima pravo započeti proces pravne radnje.
• Ako je dužnik prekršio pravilo korištenja imovine, ona nije poduzela potrebne mjere za sohraneniyu- ako postoji opasnost od gubitka objekta hipotekarnih odnosa - to je kriv pledgor.

Kao što je već spomenuto, vjerovnik može započeti oporavak na izvansudski način. Međutim, u ovom slučaju govorimo o ugovoru o zakupu nekretnina između pravnih osoba. Fizička osoba mora podnijeti zahtjev sudovima (obično okružnom sudu na mjestu imovine). Samo u ovom slučaju strogo će se promatrati načelo isključive nadležnosti, utvrđeno u Zakonu o parničnom postupku Ruske Federacije.

Postupak parničnog postupka

Okružni sud, uzimajući potrebnu dokumentaciju, donosi odgovarajuću odluku o povratu hipotekarne imovine. Sljedeće točke trebaju biti jasno odražene u ovoj odluci:

• Iznos koji dužnik mora platiti svom hipotekaru.
• Puna identifikacija nekretnine, daje jamčevinu, koja foreclosed (adresu, katastarski broj, područje, stanje registraciju ugovora kolateralna nekretnina, i tako dalje. D.).
• Postupak za provedbu hipotekarnih nekretnina.
• Najniža početna cijena naplate.
• Popis metoda i mjera za očuvanje nekretnine ili učinkovito obavljanje trgovanja.

Može li sud dati odobrenje dužniku? Odgovor je da. Kašnjenje može trajati najviše godinu dana. Istodobno, zalog ne bi trebao biti nekako povezan s poduzetničkom aktivnošću dužnika. Tijekom odlaganja mortgagor može ispuniti sve svoje obveze kao dužnik: da vrati kredit, kamate i kazne (koja je, usput rečeno, za razdoblje zakašnjenja samo akumulirati). Proširenje se može odobriti ako je vjerovnik je u financijskim teškoćama, ili u slučaju kada jedna od ugovornih strana proglasila sama stečaj.

Valja istaknuti i glavne razloge zašto sud može odbiti prikupiti zalogodavca. To uključuje sljedeće slučajeve:

• Iznos dospjelih obveza manji je od pet posto ukupne vrijednosti imovine založene.
• Trajanje kašnjenja je manje od tri mjeseca.

A što je vanzemaljski proces foreclosure? Njegova uporaba je moguća samo u sljedećim slučajevima:

• Stranke su potpisale javnobilježnički zalog nekretnina.
• Izvršenje založene imovine obavlja javni bilježnik, a ne sud.

Izvanredni postupak ovrhe nije dopušten u sljedećim slučajevima:

• vlasnik hipotekarne imovine je pojedinac;
• nitko ne može pronaći dužnika;
• sastavljena je nekoliko hipotekarnih ugovora;
• nekretnina je hipoteka na nekoliko zalagaonica;
• predmet zaloga je poljoprivredno zemljište;
• predmet zaloga je kulturno dobro.

Zalog za zemljište

Zakoni Ruske Federacije tvrde da apsolutno bilo koja nekretnina - bilo da se radi o kući, strukturi ili zgradi - treba založiti samo zajedno s kopnom. Potrebno je, naravno, da puni posjedovanje zemlje od strane vjerovnika, u slučaju da imovina "propušta" od dužnika. U ovom slučaju, postoji pravo takozvane "ograničene uporabe" od strane hipoteka, onog dijela zemlje koji je dano za servisiranje zalogodavca (vjerovnika). Međutim, dužnik je dužan uvjeriti vjerovnika da u ugovor uključi samo neke parcele.

U ovoj situaciji, ne morate brinuti i stanare: svi će imati punu vlasnička prava nakon punog prijenosa hipoteka imovine na vjerovniku.

Zemljišna hipoteka

Potrebno je, konačno, uputiti savezni zakon br. 102 "Na hipoteku", odnosno deveto poglavlje. Informacije navedene u ovom nacrtu pomoći će stvoriti najpotpuniju i cjelovitu sliku kolateralnih pravnih odnosa.

Članak 62 priča o nizu teritorijalnih mjesta koja djeluju kao predmet hipotekarnih pravnih odnosa. Dakle, razgovaramo, osobito, o zemljištima u vlasništvu općinskih ili federalnih državnih vlasti. Takva područja priznaju se kao subjekti zalaganja pravnih odnosa samo uz dopuštenje tijela lokalne samouprave.

A kada je nemoguće osigurati zajam protiv nekretnina? Članak 63 navodi, na primjer, niz zemljišnih čestica koje nisu predmet hipotekarnih odnosa. To su državna ili općinska područja (iznimka je navedena u članku 62). Osim toga, subjekti hipotekarnih odnosa ne mogu djelovati kao parcele čije je područje manje od zakonskog minimuma.

Članak 65. uređuje mogućnost podizanja druge vrste građevine, građevine ili građevine na području koje založi lice. Dakle, dužnik ima pravo učiniti ono što želi na zalognom području, ali samo ako takav nije zabranjen sklopljenim ugovorom. Ali postoji jedan važan dodatak. Dakle, ako posrednik podigne nešto na hipoteku koja će značajno ometati vjerovnika, potonji će imati pravo tražiti promjene u hipoteku.

Primanje pasivnog dohotka

Iznad, glavni su se bodovi već naveli, kada građani, uz pomoć hipotekarnih imovine, dobiju priliku za primanje pasivnih prihoda. Sada vrijedi ilustrirati takve situacije malo više.

Najpopularnija opcija za dobit od hipotekarnih nekretnina je najam. No, iznimno je važno osigurati da rezultirajuća najam može u potpunosti pokriti hipoteke, poreze i troškove održavanja. Nemojte zaboraviti da na kraju još uvijek mora biti dobiti. Kako se razviti u takvim uvjetima? Ipak, situacija je izuzetno teška. Najbolja opcija ovdje je registracija nekretnina. Ova metoda omogućuje znatno povećanje broja ulaganja, u istom slučaju povećat će se i dobit. Ako se trošak ulaganja povećava - onda novac posuđuje na hipoteke, kupuje se dodatna nekretnina. U budućnosti možete povećati veličinu svojih depozita. Problem ovdje može biti samo jedan - mogućnost da se odvedemo i "pretjeramo". Dakle, morate kompetentno izračunati sve mogućnosti i rizike. Ipak, prilika za razbijanje, ulaganje u nekretnine, i dalje je vrlo velika u takvim situacijama. Posebno su loši slučajevi kad padaju vrijednosti investicijskih hipotekarnih kredita. U tom slučaju, dugovi počinju značajno rasti, a opasno je da premašuju vrijednost založene nekretnine.

Kakav zaključak se može izvući ovdje? Rad na dobivanju pasivnog dohotka od hipotekarnih nekretnina je nevjerojatno složen i opsežan. Samo to stvarno oduševljeni, vrlo disciplinirani i strpljivi ljudi to mogu učiniti.