Prodaja stana manje od 3 godine u objektu. Kupnja i prodaja stanova. Apartmani za prodaju

Kao što znate, prihodi od prodaje stanova od strane pojedinaca podliježu porezu na dohodak - porez na dohodak. Pri kupnji i prodaji stanova na teritoriju Ruske Federacije, u svim slučajevima plaća se ruskom proračunu, čak i ako je to transakcija građani drugih zemalja.

Ova sfera pravnih poslova je tako raznovrsna i bogata da se može opisati jedino impresivnim multivolumom. Isti članak ima mnogo uži cilj: otkriti neke značajke prodaje stanova od strane građana, ako je ovo vlasništvo u vlasništvu za manje od tri godine.

S pravnog stajališta, razdoblje preliminarnog posjedovanja stana prije prodaje je načelno s obzirom na različitu procjenu porezne osnovice. Ovaj presedan je osebujno ruskom zakonodavstvu. U SAD-u, primjerice, takva transakcija uopće nije oporezivana (nije li to jedan od razloga za krizu nekretnina koja je izbila 2007. godine?), Zapadna Europa, naprotiv, on pokazuje čvršći pristup. Porezni broj Ruske Federacije sa svojim klauzulom 17.1, čl. 217 potencijalno oslobađa od poreza na dohodak apsolutnu većinu ruskih imatelja koji su takvi za tri godine ili više.

Međutim, s manjim posjedovanjem iste porezne šifre (članak 208. stavak 1. točka 5.), pravna je situacija fiksna, pri čemu je prodaja stana podložna oporezivanju. Manje od 3 godine vlasništva podrazumijeva dvije alternativne opcije za utvrđivanje iznosa poreza na dohodak (NDFL), oboje - sa stopom od 13% pri prodaji stana, što ćemo kasnije razmotriti. Usput, u Francuskoj su porezne vlasti postupale mnogo čvršće. Tamo, kada proda stan u roku od godinu dana od kupnje, takav povratak u proračun će biti trećina njegove vrijednosti.

Gospodarski razlog diferencijacije

Zašto država pokazuje takav drugi pristup u određivanju porezne osnovice, uzimajući kao vodič takav naizgled neekonomični pokazatelj kao pojam vlasništva? Zašto su porezni dužnosnici uzeti za razdoblje od tri godine?

Puno je isplativije za vlasnika stana, ako to ne odgovara, čekati više od tri godine, a zatim prodati da kupi novu, ostavljajući sav novac za sebe. Doista, "klasični" vlasnik to čini. Ali speculator nekretnina misli drugačije. Za njega je kupnja i prodaja stanova poslovna. Putem poreznog koda, ruska država ne samo da ograničava profitabilnost takvih špekulacija, već i vodi evidenciju o njima, dok istodobno privlači sredstva proračunu.

Opcije oporezivanja

"Kratkoročni" vlasnik ima pravo izabrati kako će biti profitabilnije za njega da se oporezuje na dohodak (NDFL) prodaja stana. Manje od 3 godine u vlasništvu - ovaj pojam pravno definira dva načina za određivanje osnovice tog poreza u ovoj situaciji. Kao što je već spomenuto, porezna stopa za obje opcije iznosi 13%.

Prva opcija uključuje oporezivanje neto dobiti vlasnika kao razliku između nabavne cijene i prodajne cijene. Na primjer, vlasnik je kupio stan za 1,4 milijuna rubalja, a prodan je za 1,9 milijuna rubalja. Ova prodaja apartmana omogućila je vlasnikov neto prihod od 0,5 milijuna rubalja. Manje od 3 godine vlasništva - okolnost koja smanjuje korist od iznosa poreza: (1900 - 1400) * 13% = 65 tisuća rubalja.

U drugoj varijanti, ako je stan besplatan, osnovica za oporezivanje je njegova prodajna cijena, umanjena za milijun rubalja (članak 220. stavak 1. podstavak 1. poreznog zakona). Federalna porezna služba Rusije pismom ED-4-3 / 13578 od 25. srpnja 2013. sustavizira postupak utvrđivanja iznosa odbitka iz porezne osnovice za neto prihod.

Pretpostavimo da su prihodi od prodaje stana iznosili 1,7 milijuna rubalja. Vlasnik koji ga je prodao mora uplatiti u proračun iznos (1700 - 1000) * 13% = 91 tisuća rubalja.

Druga mogućnost odbitka iz porezne osnovice

U situaciji kada je vlasnik stana uložio u svoje popravke sredstva koja prelaze 1 milijun rubalja, kupnja i prodaja stana za njega može biti popraćena drukčijim načinom smanjenja porezne osnovice. Prema čl. 220 Porezne odredbe Ruske Federacije, ima pravo smanjiti iznos primljenih prihoda za stvarno nastale, kao i dokumentirane troškove.

Što je rezultat ilegalne "optimizacije poreza"

Nažalost, dogodi se da vlasnici stanova u dogovoru s realtors i kupac namjerno understate njihove tržišne cijene, često ilegalno "optimizirati" porezne olakšice. Kako je to ispunjeno Dodrogima? Porezna služba, nakon što je utvrdila činjeničnu vrijednost podcjenjivanja, ima pravo preko suda da prekine posao - vratiti stan vlasniku. Pored toga, odgovarajući bilježnik ima pravo odbiti registraciju ugovora o prodaji.

Rezident nerezidenta

Gore navedene porezne stope vrijede za stanovnike, odnosno za ljude koji žive u Rusiji 183 dana godišnje. Apsolutna većina među njima su građani Rusije.

S druge strane, nerezidenti - stranci i građani Rusije, koji žive prvenstveno u inozemstvu - mogu posjedovati i raspolagati stanovima kao imovinu. Za njih se prodaja stanova oporezuje po povišenoj stopi, više od dva puta više: 30%. A za nerezidente trogodišnje razdoblje čak ni porezni broj ne spominje. Recimo više, bez obzira na to koliko dugo njihovo stanovanje ne pripada: tri godine ili petnaest do dvadeset godina, porezna stopa ostaje nepromijenjena. Pretpostavimo da je stan kupljen za 5,0 milijuna rubalja, a nerezident ga je prodao za 6,5 ​​milijuna rubalja. U tom slučaju, iznos poreza na dohodak (NDFL), koji treba platiti proračun od strane nerezidenta, iznosit će (6500 - 5000) * 30% = 450 tisuća rubalja.

Trenutak stjecanja vlasništva

Kao što možemo vidjeti, za vrijeme posjedovanja određuje magnitudu porezne obveze kada je stan za prodaju. Manje od 3 godine od vlasništva nisu definirani kao tri kalendarske godine, kao i 36 mjeseci, počevši s određenim datumom. Što okolnosti određuje vrijeme stjecanja prava vlasništva? U slučaju gdje je stekao putem privatizacije, potpisivanje ugovora o darovanju, prodaja, zamjena, najam, kao naknadu za srušene kuće, trenutak nastanka reference tog prava je datum potvrde o registraciji vlasništva.

Referentna točka za stjecanje ovog prava za korisnika nasljedstva je smrt ispostave. Vlasnik zadružnog stanovanja može se nazvati svojim vlasnikom samo na dan konačne isplate udjela.

Stoga je prodaja stana kao transakcije uvijek razmjerna vremenu nastanka prava vlasništva.

Pojašnjenje: ne radi se samo o stanu

Do apartmana, o primjeni poreza na dohodak pojedinaca, kada su prodane izjednačen kao vikendice, vrtne kuće, vile, parcela za gradnju, sobe u apartmanima, potonji - samo cijeli (pravni pojam), koji je, nakon što je broj, na primjer: №1 stan №7. Razumljivo je da je kupnja i prodaja stanova - pravni standard. Sve gore navedeno nekretnina porezna stopa primjenjuje, što je već spomenuto kod nas.

Ali ako sobe nisu registrirane svaka pod vlastitim brojem, tada je situacija opisana dolje sasvim moguća. Pretpostavimo da u stanu ima 4 sobe, od kojih je svaka u vlasništvu zasebne osobe. Tada su svi prodali svoje sobe, svaki za oko 1,0 milijuna rubalja. Porezno tijelo svjedoči da je u takvoj situaciji cijena svih stanova sažeta kako bi se odredila ukupna prodajna cijena. U tom slučaju, prodaja stana bit će predmet poreza na dohodak kako slijedi: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 tisuća rubalja. Svaki će prodavatelj platiti porez na dohodak kao frac14- od ukupne količine od 390: 4 = 97,5 tisuća rubalja.

Pronaći stan za kupnju - problem?

Pronalaženje "prave" stanove za kupnju - to je uznemirujuće. Na prvi pogled, prijedlog stambenog tržišta pun je raznovrsnih prijedloga. Međutim, ako zaista počnete pozvati ljude koji su objavili najavu, uskoro ćete saznati: ne žuri se dati kućni broj gdje se stan nalazi. Potonji znači da razgovarate s posrednicima stambenog tržišta, odnosno s realtorskim. Često su kupci zainteresirani za prodaju stanova od vlasnika. Ali je li to uvijek opravdano?

S jedne strane, naravno, dobro, da je stambeno tržište je strukturiran, a tu su i profesionalci. To može zaštititi osobe počinjenja transakcije, od nezakonitih shema koja bi mogla dovesti do njegova daljnjeg povlačenja. Naravno, za to sigurnost će morati platiti posrednika - agencija za nekretnine. Ovdje su neke cijene uzorak za „mir”: reviziju zakonitosti transakcije - od 10 tisuća rub.- uknjižbu prava vlasništva u stambenim - 15 tisuća rubalja, „posao ključ u ruke” - od 20 tisuća rubalja ..... Doista, postoji neki osjećaj da ljudi dnevno nije povezana s pravnom stranom transakcije odnosi na Realtors.

Neovisno traženje apartmana

Međutim, određena kategorija pravno pismenih sugrađana i dalje privlači priliku da uštedite novac tako što će sklopiti posao bez usluga realtora. Prodaje stanova vlasnika je rijetkija na tržištu, trebalo bi ih tražiti. Najlakši način da se obratite pozornost na kupnju stanova na primarnom tržištu, to jest, od graditelja. Istovremeno, kako bi se izbjegao nerazumijevanja, potrebno je prvo saznati na kojoj je klasi stambene zgrade izgrađena zgrada ili kuća: VIP, klasična ili ekonomska klasa. To se može odrediti metodom isporuke (ključ u ruke ili samoizvršenje), područje stanova stambenog fonda, po prevalenciji višemeljnih stanova u njemu. Saznajte koji razvojni programeri grade gradove u vašem gradu. Obavite upite o svojoj reputaciji i "praćenju".

Apartmani za prodaju od strane vlasnika sekundarnom stambenom tržištu, kao što smo spomenuli, je rjeđi. Ali entuzijasta da se zapravo ne sustati: prije pronaći stotine puta ući i ažurirati podatke AVITO stranice, najčešće na traženje traje nekoliko dana, kupiti novine s oglasima, „ispod crte” pozvati vlasnike oglasa i nahodyathellip-

Međutim, nije činjenica da "uspješni kupac" domaćinstva ne nadvraća vlasnika nad tržišnom cijenom iznos koji bi ga realtor trebao preuzeti. Nije tajna da vlasnici stanova često prenagiraju svoje cijene. Međutim, za "pravi kupac" prodaja sekundarnih stanova također nije turska diploma.

Ako se odlučuje za kupnju stana u "stranom" gradu, oprezni ljudi radije djeluju samo preko posrednika, ali ne i samostalno. Istodobno, vjerojatnost mogućih "iznenađenja" minimizirana je.

Pravne radnje pri kupnji stana

Pomaknut ćemo fokus iz pregleda pojedinosti NFP-a, uzimajući u obzir prebivalište, povlaštene uvjete, porezne stope, odbitak poreza pri prodaji stana, na čisto legalne formalnosti ove transakcije.

Počnimo s kupnjom stana jer je ovo prvi korak korisnika. S njegove strane predlažu se tri bloka akcije.

Prvo, kupac provjerava dokumente prodavatelja i potpisuje prethodni ugovor.

Zatim (ako se transakcija pojavljuje na sekundarnom tržištu) potpisan je ugovor o otuđenju. U slučaju kada je proces kupnje stana u novoj zgradi (primarna tržišta) potpisivanjem uz izvješće prihvaćanja (možda umjesto - preliminarni ugovor, koji regulira investicijskog depozita, zajedničko izgradnje, izgradnje na temelju udjela).

Posljednja faza je prijava države transakcije. Za kupca je od ključne važnosti proizvesti sve ove faze na skrupulozan način. Posebnu pažnju treba posvetiti slučajevima kada je hitna prodaja apartmana napravljena.

Simptomi prijevare

Prevaranti obično pokušavaju napraviti proces prodaje, uz pokušaj skrivanja bitnih detalja. Ako se takvi događaji počnu dogoditi, a prodavatelj vas pokušava nagaziti, ne oklijevajte, naglo prekidajte suradnju i recite mu: "Zbogom!" - to će vas zaštititi od troškova.

Kao što znate, novac voli tišinu. Pažljivo pročitajte izvornik ugovora o prodaji, registriran od javnog bilježnika. Čak i ako ste prethodno odbili njegov nacrt ugovora - uzorak kupnje i prodaje stana. Budite oprezni - pogotovo u vezi s konačnim tekstom koji tiskaju javni bilježnik.

Prethodni ugovor

U prvoj fazi kupac najprije navodi cijenu, a zatim proučava potpunost paketa prodajnih dokumenata. Kupac treba analizirati prikazane tehničke karakteristike (obrazac broj 7), registraciju stanara u stanu, dokument koji mu daje vlasništvo (ugovor o prodaji, privatizacija, donacija).

Detaljnije, paket dokumenata za registraciju kupnje mora biti popunjen sljedećim dokumentima:

- zahtjev za registraciju stana u državi;

- ugovor o prodaji i otkupu (određuje vrijeme prodaje stana);

- dokumente BTI - objašnjenje i fazni plan stanova;

- primjerak dokumenta putovnice podnositelja zahtjeva;

- priznanica za plaćanje.

Počnimo s sekundarnim tržištem. Posebnu pozornost moramo obratiti na mogućnost nastanka raznih situacija u budućnosti. To znači sljedeće razjašnjenje okolnosti:

- je li u pitanju prodaja nekretnina uhićeno;

- Od svih nasljednika, volja je dobrovoljno preuzeta - suglasnost za prodaju;

- Ne kršite prava ljudi koji žive u stanu.

Na primarnom tržištu nekretnina graditelj prodaje stan. Koji su dokumenti potrebni u ovom slučaju? Obratite pažnju na raspored gradnje, kada je planiran rok za stavljanje stana u rad. Istodobno, ne bi trebalo postojati nikakva značajna razlika u stupnju spremnosti predmeta koji se isporučuje. Obavite upite o poslovnoj reputaciji organizacije-graditelja, postoji li "na svojoj savjesti" dugoročna izgradnja. Praćeni su sljedeći dokumenti:

- državna registracija zakupa gradilišta (eventualno vlasništvo nad njom);

- pravo graditelja za izgradnju;

- ugovor o prikupljanju sredstava, ugovor o ulaganju;

- plan pružanja apartmana.

Za bolje razumijevanje s prodavateljem, poželjno je da dobije od njega pouzdane podatke za kontakt (znači on-line), kao i usmeno pregovarati s njim provizorni datum prodaje stanova, s obzirom na lagan, kvaliteta izvođenje svih njegovih faza.

Ugovor o otuđenju ili čin prihvaćanja-prijenosa kao drugu fazu kupnje stana

Tek nakon kvalitativne preliminarne provjere možete preuzeti drugu fazu kupnje: potpisivanje ugovora o prodaji. Nije važno je li bilježnik bio prisutan pri potpisivanju ovog ugovora, ali je potrebno da se u prvoj fazi pripremi prijelazno priznanje ili otpis stranca.

Obratite pozornost na tehničke detalje: Ugovor o otuđenju označava prodajnu cijenu stana, to je sastavni dio obračuna porezne osnovice - porez na dohodak pri prodaji stana.

Trenutak stvarnog prijenosa stana - ugovorno inherentno, može (po dogovoru između prodavatelja i kupca) biti izabran alternativno:

- kao trenutak potpisivanja ugovora o prodaji;

- u korelaciji s njegovom registracijom države;

- akvizicija potvrda o vlasništvu do stana.

zaključak

Analiza stambenog tržišta u Rusiji otkriva neke pozitivne trendove. To je istaknuto i njezini priznati analitičari, posebice profesor Sveučilišta. Plekhanov Gennady Moiseevich Stern. Prvo, državna politika regulacije cijena daje opipljive rezultate.

Dugoročno, postoji postupna stabilizacija cijena s orijentacijom prema njihovoj razini prije krize, što je doista ekonomski opravdano. Kratkoročno, postoji tendencija stagnacije (odnosi se na fluktuaciju cijena oko ponderiranog prosjeka za +/- 2,5%). Na procjeni stanova utječe na stabilnu stopu rublja: već je uobičajeno da su cijene za njih postale "rublje". U velikoj mjeri, tržište hipotekarnih proizvoda pojačava stambeno tržište. Na primjer, u 2012, stanovništvu je dobio hipotekarni zajmovi vrijedan više od 1,0 trilijuna. trljati.

Međutim, ako zanemarimo tu apsolutno pozitivnu dinamiku prema sigurnosti samog tržišta nekretnina, trebali bismo primijetiti rizike koji nastaju pri kupnji stanova bez posrednika. Često laici ne poznaju određene nijanse kupnje i prodaje stana. Na rječnik stručnjaka takve se transakcije nazivaju "nezaštićene". S obzirom na iznimnu važnost poštivanja pravnog aspekta kupnje i prodaje, preporučujemo da kontaktirate stručnjake za nekretnine. Bez obzira je li riječ o prodaji stana starijih od 3 godine ili drugoj kupnji i prodaji stambenog prostora, naknada stručnjaka i dalje će biti nekoliko redova veličine jeftinija od rizika izravnog gubitka.