Nova zgrada ili `sekundarno stanovanje `: što je bolje kupiti?

Jedno od glavnih pitanja koja se pojavljuje kod mnogih kupaca u kući odnosi se na izbor između nove zgrade i "sekundarnog stanovanja". Izbor je ozbiljno kompliciran, ako cijene obje vrste stanova nisu osobito različite. Svaka opcija ima svoje prednosti i nedostatke, tako da morate pristupiti kupnji stanovanja vrlo odgovorno. Ovo je stan, a cijena nekih od njih može doseći stotine tisuća dolara.

Nova zgrada ili "sekundarno stanovanje" - što je bolje?

Primarno stanovanje je stan kojeg nikada nitko nije registrirao. Zapravo, kao početno stanovanje često pokušava prodati stanove koji nisu ni izgrađeni.

Valja napomenuti da je prodaja stanova u kućama koje se gradi ili planira samo za izgradnju uređen Zakonom br. 214-FZ. Ovaj zakon obvezuje razvojnog programera da izgradi kuću i stavi ga u pogon, prenoseći sudionicima programa (kupaca) stanove (građevinski projekti) utvrđeni u ugovoru.

Nakon uvođenja kuće u rad, potpis se stavlja pod čin prihvaćanja i prijenosa objekta. Kupci istodobno moraju registrirati vlasništvo nad stanom u novoj zgradi. Nakon što je primljena potvrda o registraciji države, Status stambenog objekta automatski će se promijeniti od primarnog do sekundarnog.

Što je "sekundarno"?

Sekundarno stanovanje je stan koji pripada nekome, tj. Vlasništvo fizičke ili pravne osobe. Tako stan može biti privatan, općinski ili državni. Ali to je još uvijek sekundarno stanovanje. Stoga čak i novi stanovi koji su izgrađeni prije šest mjeseci ili prije godinu dana već se smatraju sekundarnim stanovima, iako su zapravo novi. Stoga je u početku nemoguće reći što je bolje - novu zgradu ili "sekundarnu kuću", jer oba apartmana mogu biti nova.

Što se tiče općinskih stanova, ljudi mogu živjeti tamo putem socijalnog ugovora o zaposlenju. Oni nemaju potvrdu o državnoj registracije, ali kuću u kojoj žive, još uvijek se smatra sekundarnim, jer oni i dalje imaju vlasnika - općinu.

Kriteriji za uspoređivanje obje vrste stanova

Ne možete točno odrediti što je bolje kupiti - "sekundarno stanovanje" ili nova zgrada, jer nema očitih prednosti za primarno stambeno zbrinjavanje od sekundarnog. Sve će ovisiti o situaciji i uvjetima. Ako želite napraviti pravi izbor i na kraju odlučiti za sebe što je više isplativo - „sekundarni” ili novi, onda uzeti u obzir sljedeće kriterije:

1. Trošak. Ako govorimo o "primarnom", onda postoji pravilnost: cijena po kvadratnom metru stambenog prostora ovisi o fazi izgradnje objekta. U najranijoj fazi trošak po kvadratnom metru bit će nizak, a to je glavni plus primarnog smještaja. Cijena "sekundarnog stambenog prostora" uvijek je veća i to se fiksna cijena ne može poništiti.
2. Vrijeme. Kada kupujete sekundarnu kuću, možete ga upisati odmah nakon završetka posla. Ali s "primarnim" pa je nemoguće. Ako se kupac dogovara i kupuje kuću na fazi kopanja, potrajat će još dvije godine. Ako se dogovorite u fazi završetka, cijena po kvadratnom metru bit će veća, ali će trebati samo tri do četiri mjeseca da pričekaju.
3. Ulaganje. Kod kupnje stambenog prostora u novoj zgradi kupcu je ponuđena gruba izvedba. To znači da ćete morati uložiti puno novaca u popravke, kupnju građevinskog materijala, kupnju strojeva i namještaja. kupovina stan na sekundarnom stambenom tržištu, često možete pronaći stanove s popravkom. I iako su popravci često jeftini ili stari, takav stan je vrlo življiv. Dakle, pitanje daljnjeg ulaganja je relevantno pri odabiru stanova.
4. Raspon. Sekundarno stambeno tržište puno je šire, a postoji i više ponuda. Obično najuspješniji apartmani u novim zgradama kupuju se u fazi iskopa. Do kraja zgrade na prodaju su najnepovoljnije opcije.
5. Dozvolu boravka. Nemogućno je registrirati se u novoj zgradi, jer kako biste dobili dozvolu boravka trebate imati potvrdu o upisu prava vlasništva ili imati rođak koji je već registriran u općinskom stanu.
6. Mogući prihod. Već je napisano da cijena po kvadratu raste izravno u odnosu na fazu izgradnje. Stoga, kada ulažu sredstva u fazu jame, vlasnik budućeg stanovanja može ostvariti dobit do 30% godišnje. To je slučaj ako se izgradnja odvija bez odgađanja. Trošak sekundarnog stanovanja ne može se garantirati da raste, ali se mijenja zbog tržišnih čimbenika. Međutim, možete zaraditi novac u drugom stanu, iznajmljivajući ga. Izračunajte tako da je volumen dobiti teško. Sve ovisi o cijeni, području i mnogim drugim čimbenicima.
7. Hipoteka. "Sekundarna" ili nova zgrada mogu se preuzeti u hipoteku. Međutim, u slučaju hipotekarnih kredita stan u novoj zgradi ima mnogo različitih poteškoća. Banke pokušavaju da ne daju kredite za kupnju stanova, koje još nisu dovršene, jer postoji opasnost da oni u pravilu nikada neće biti dovršen. Jedna ili više banaka mogu izdati najviše takav zajam, a uvjeti mogu biti nepovoljni. Obično je stopa na primarnom kućištu 2-3% veća od brzine sekundarnog kućišta.
8. Pravna čistoća. Stjecanje novih stanova, možete biti 100% sigurni da je isključivo u pravnom smislu. U njemu nitko nije živio, a kupac je novi vlasnik. Stanovi na sekundarnom tržištu imali su vlasnike, ponekad i nekoliko. Često se ne zna kakvi su bili ljudi i što su činili u stanu.

Osim toga, nove zgrade uvijek imaju svježe komunikacijske i inženjerske sustave. Na sekundarnom tržištu komunikacije mogu biti istrošene i zahtijevaju zamjenu, pa je u ovom slučaju to prednost u korist nove zgrade. Također, kada kupujete "primarni", vrlo je mala vjerojatnost da će ovisnik ili alkoholičar biti okolo.

rizici

Kupnja stana u novoj zgradi na izgradnji, postoji rizik da će građevinska tvrtka bankrotirati i izgradnja neće biti dovršena. U tom slučaju ne možete povući svoj novac natrag. Nerealno je to predvidjeti. Praksa pokazuje da vrlo često građevinske tvrtke odgađaju isporuku stanovanja, a kupci s tim ne mogu ništa učiniti. Naravno, ova vlada pokušava smanjiti taj rizik ispitivanjem zakona o obveznom osiguranje programera od stečaja. No, još uvijek postoji rizik, pa čak i kazne zbog kašnjenja ne zaustavljaju razvojnog programera da odgađa rokove. Odabir između nove zgrade ili "sekundarnog stambenog prostora", morate se sjetiti ovih rizika. No, ako je razvojni programer vjerodostojan i ima ovlasti, rizik stjecanja stambenog prostora od njega oštro se smanjuje.

Međutim, postoje i rizici na sekundarnom stambenom tržištu. Oni su povezani s pripremanjem ugovora o prodaji. Ovaj ugovor može biti ukinut na sudu nakon što je kupac platio sav novac. Postoje i slučajevi kada postoje treće osobe s pravnim vlasništvom nad nekretninama. U ovom slučaju ugovor o prodaji može se ponovno prekinuti, a transakcija će biti proglašena nevažećom. U tom slučaju izgubit ćete svoj novac i ostati bez stana. Srećom, svi ti rizici mogu se izravnati uz pomoć nadležnog odvjetnika, ali njegove usluge mogu biti skupe.

Prosovi nove zgrade

Apartmani u novim zgradama imaju takve prednosti:

1. Izrađene su od suvremenih materijala. To neizravno znači da su oni izdržljiviji i pouzdani.
2. Dobro su dizajnirane i gotovo uvijek prostrane.
3. Raspored je udoban i izveden u skladu s modernim standardima.
4. Stubišta su čista i velika. Isto vrijedi i za ulaze.
5. Svi apartmani imaju prozore s dvostrukim staklima.
6. Brojači za vodu i plin su posvuda.
7. Postoje radni liftovi, u nekim se kućama nude i teretni dizali.
8. Parkiralište je u prizemlju iu dvorištu.

Cijena nove zgrade je glavna prednost

Sve ove prednosti su male u odnosu na najvažniju prednost. Najveća popularnost primarnog smještaja pruža cijenu. Ako kupite takav stan na pozornici iskopa, stan u zgradi može koštati i do 30% jeftinije nego isti stan na sekundarnom tržištu nekretnina. To jest, ako Prilično dobro „sekundarni” troškovi 100 tisuća rubalja (cijena se uzeti kao primjer), kao što je „primarni” će koštati samo 70.000. Istina, morat će pričekati oko godinu dana, ili čak dva.

Stambeni prostor i povećana razina sigurnosti

Još jedan argument u korist "primarnog" - velika dnevna površina. Suvremeni projekti pružaju stanovnicima veliko područje. Na primjer, najpopularnije nove kuće u Rusiji (P-44T series) osiguravaju minimalno područje za jedan stan, jednako 38 "kvadrata". Ali u staroj kući, površina jednosobnog stana može biti 30-33 kvadratnih metara. U vrijeme izgradnje ove stare kuće, to je bio standard.

Ipak ne znam što je bolje - "sekundarno stanovanje" ili novu zgradu? Onda je još jedan argument: nove zgrade ispunjavaju nove sigurnosne zahtjeve, koriste nove tehnologije i materijale. Također postoji jamstvo za neke elemente: strop, inženjerska oprema, zidovi i prozori. Ako u roku od pet godina, stanar se suočava s problemima koji se ne odnose na nepravilno korištenje imovine, može podnijeti žalbu na programeru i zahtijevati uklanjanje pravopisnih i platiti naknadu za nastalu štetu.

Pravna čistoća stanovanja

Odabir kojeg apartmana za kupnju - novu zgradu ili "sekundarno stanovanje", također se moramo sjetiti da sekundarno stanovanje može imati "tamnu prošlost" u povijesti. Ali nove zgrade pravno su uvijek čiste, a ne možete se brinuti o činjenici da će se rođak prodavatelja pojaviti s pravima na vaš stan. Jedini rizik povezan je s mogućim gubitkom novca u izgradnji stanova u fazi iskopa. No, u slučaju problema s programerom koji se odnosi na ponašanje inženjerske mreže ili dokumentaciju, to će jednostavno odgoditi isporuku objekta. Mala je vjerojatnost da će razvojni programer postati bankrot. Najvjerojatnije će on biti osiguran od stečaja. Međutim, tu su uglavnom tužne slučajeve gdje, iz bilo kojeg razloga, programer zamrzne objekt, a zatim su ljudi koji su kupili stan u nedovršenoj kući, da ih ne bi, a ne može vratiti novac natrag.

Infrastruktura i postignuće

Također, prilikom kupnje stana u novoj zgradi postoji prilika da dođete do dijela grada s loše razvijenom infrastrukturom. Obično programer pokreće zgradu stambene zgrade, a tek nakon nekoliko godina postoje trgovine, škole, vrtići i drugi objekti oko nje. Stoga, prilikom kupnje takvog doma, neophodno je shvatiti da će prvi put biti potrebno ići na hranu. Iako ako je nova zgrada izgrađena u centru grada, tada će trošak stana biti vrlo visok.

Još jedan nedostatak je nedostatak poboljšanja. Stan u novoj kući je betonska kutija čak i bez komunalnih usluga. Ovdje nema ništa, pa ćete morati uložiti novac i napore u poboljšanju.

Prosci od "sekundarnih"

Odabir između nove zgrade ili "sekundarnog stambenog prostora", također morate zapamtiti nedostatke i prednosti posljednjeg tipa stanovanja. Počnimo s pluses:

1. Mogućnost da odmah uđete u stan koji ste upravo kupili.
2. U takvom će stanu biti inženjerske komunikacije i neke popravke, što vam već omogućuje da ovdje živite.
3. Veliki asortiman. Sekundarno stambeno tržište je ogromno, a često možete birati između različitih opcija. I možete pronaći apartman koji se nalazi u blizini metroa i ima odličan pogled s prozora.

Nedostaci stanova na sekundarnom stambenom tržištu

Naravno, sve te prednosti često guraju kupce da razmotre sekundarno stambeno tržište. No, raspravljajući o tome kakav je stan bolji - novu zgradu ili "sekundarno stanovanje", potrebno je istaknuti minuse:

1. Visoka cijena po kvadratnom metru.
2. Duga priča, iza koje se mogu skrivati ​​neugodne činjenice. Da biste precizno kupili dobar dom bez pravnih problema u budućnosti, morat ćete potrošiti novac na profesionalnog odvjetnika koji može provjeriti povijest i "čistoću" stana.
3. Zidovi ležaja za vrijeme svog života mogli bi postati slabi.
4. Inženjerske komunikacije su stare i uskoro bi trebale zamijeniti, a možda čak i za još desetljeće.

Dullness kuće kao mogući nedostatak

Međutim, slabi zidovi i inženjerske komunikacije može biti u kući koja je izgrađena prije 20-25 godina. Unatoč atraktivnom izgledu kuće, njezino opće stanje može biti loše, pa je kod kupnje kuće poželjno provjeriti inženjerske sustave i snagu same kuće. Da biste to učinili, morate trošiti novac na stručne procjene stručnjaka. Ponekad se situacija može razviti na takav način da zamjena komunikacije i obavljanje posla za jačanje izgradnje kuće morat će potrošiti pola cijene stan. Stoga je vrijedno razmišljati o tome kakav je stan bolje kupiti - "sekundarno stambeno" ili novu zgradu. Pro i kontra su tamo i tamo. Nemoguće je generalizirati ono što je najbolje. Potrebno je usporediti konkretne apartmane u staroj kući i novoj zgradi.

Jesu li recenzije važne?

Posljednji kriterij, koji će vam pomoći odabrati sekundarnu ili novu zgradu, - pregled stanovnika i kupaca! Na primjer, ako razvojni programera gradi novu kuću, svakako pročitajte recenzije o njoj. Kupci mogu negativno odgovoriti na to, jer je u prošlosti povlačila proces izgradnje. Ako je razvojni programer novo, onda ga i ne vjeruje u njega, ali u slučaju njegove besprijekornog ugleda i dobrih pregleda, može se vjerovati.