Ugovor o sudjelovanju u udjelu (ДДУ) 214-RZ: na što treba obratiti pažnju? Savezni zakon o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada

Kupnja novog stana ozbiljan je i odgovoran korak. Prije nego kupite kuću u novoizgrađenoj kući, morate sve procijeniti i dobro razmisliti. Prodaja prostora pretpostavlja završetak DDU (214-FZ). Što trebam tražiti prilikom potpisivanja ovog dokumenta? Ovo će se raspravljati u našem članku.

Prvi redovi ugovora

Prije nego što se obvezujete obvezama s određenom građevinskom tvrtkom, pažljivo proučite DDU (214-FZ). Što tražiti od samog početka? Prije svega, potrebno je utvrditi tko je registriran u dokumentu kao programer. Puno ime građevinske tvrtke mora biti navedeno u tekstu. Neće naštetiti i detaljnije informacije - datum i mjesto registracije razvojnog programera, dokaz o potvrdi o upisu poduzeća u Jedinstveni državni registar i tako dalje.

Ugovor mora biti sklopljen u ime developera koji je naveden u deklaraciji projekta, građevinskoj dozvoli i ugovoru o zakupu ili kupnji i prodaji zemljišta za montažu objekta. U isto vrijeme u ime tvrtke može djelovati kao generalni direktor. To je njegov potpis mora biti u dokumentu. Ako je ugovor potpisan od strane drugog upravitelja, mogu nastati neočekivane poteškoće tijekom parnice. Drugi zaposlenik ima priliku zastupati interese tvrtke samo putem punomoćnika, a mora biti priložen DDU-u.

Kakav će razgovor nastaviti?

Predmet ugovora mora biti jasno naznačeno, bez mogućnosti nepodudarnosti. Udio u izgradnji stambene kuće uključuje dobivanje određene nekretnine u unaprijed određeno vrijeme. To je potrebno popraviti u dokumentu. Sva druga pitanja - sudjelovanje u investicijskim aktivnostima, zajedničko financiranje gradnje, dodjeljivanje prava na potraživanje premisa nakon stavljanja objekta u pogon - nema nikakve veze s predmetom DDU. Zakon 214-FZ izravno ukazuje na to. I nije važno, zapisano je u naslovu dokumenta "ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji" ili ne.

Detaljan opis je ključ uspjeha

Zakon 214-FZ o sudjelovanju u zajednička izgradnja propisuje da DDU mora sadržavati sve moguće osobine objekta. Treba sadržavati adresu gradnje kuće, katastarski broj parcele, predloženi stan broj, kat na kojem se nalazi. Osim toga, obavezna je stavka o financijskim jamstvima koja pruža programer svojim klijentima.

Dokument bi također trebao biti pisani rok jamstva za nekretnine i njegove inženjerske usluge. U pravilu, jamstvo stambenog prostora traje 5 godina, za opremu - 3 godine. Razvojni programer ne može smanjiti vremenski period odgovornosti za prijenos predmeta.

Pitanje troškova stana

Sporazum o glavnici mora sadržavati točan tehnički opis budućeg stanovanja. Treba naznačiti površinu stana, veličinu balkona, lođu ili terasu, uzimajući u obzir faktor smanjenja. Građevinske tvrtke su tradicionalno pokušati inkorporirati u DDU klauzula u kojoj se navodi da će, ako se rezultati mjerenja BTI površina stana je manja od navedene u ugovoru, nositelji interesa je dužan platiti za dodatni prostor ili programer će se vratiti dio novca za nedovršene kvadrature. Ponekad dokument navodi da bez obzira na konačni rezultat, nitko ne smije ništa učiniti nikome.

Iskusni odvjetnici podsjećaju da zakon 214-FZ ne zabranjuje uključivanje u ugovor o stavci o reviziji cijene. Međutim, sukladno zakonu o pravu potrošača, kupac ima pravo zahtijevati od developera za područje koje nedostaje, a građevinska tvrtka ne može primiti ništa za više četvornih metara. U sudskoj praksi ovaj se problem drži drugačije.

Detaljni "portret" apartmana

završni podijeliti sporazum, kupcu je bolje posvetiti posebnu pozornost pojedinosti. Na primjer, programer mora uključiti u DDU detaljan tehnički opis entiteta. Dokument navodi detaljno sve atribute - .. okvire prozora, ulazna i sobna vrata, estrih, zidova i stropa, itd Ako se stan se prenosi s finom završnom obradom, ugovor bi trebao navesti sve, čak klasi pozadinu na zidovima. U 214-FZ o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji to nije izričito navedeno, ali ne možete prezentirati usmene obveze developera na sudu. Stoga budite oprezni i zahtijevajte da DDU ima potpuni tehnički opis stana.

Ponekad građevinska tvrtka nastoji sklopiti sporazum o pravu na izmjenu deklaracije projekta, izgled i inženjerske karakteristike objekta bez suglasnosti s nositeljem interesa. Međutim, sa stajališta zakona to je neprihvatljivo: kupac mora dobiti potpune informacije o kupljenom proizvodu.

Kada čekati ispunjenje obveza?

Treba jasno navesti rokove za ispunjavanje svih prijavljenih obveza u DDU (214-FZ). Što trebam tražiti prilikom proučavanja ovog dijela ugovora? Najprije mora odrediti rok valjanosti samog dokumenta. A tekst treba slijediti da je važeći sve dok stranke ne ispune sve obveze.

Pored toga, DDU mora navesti datum prijenosa stana korisniku. Građevinska tvrtka često ne propisuje određeno razdoblje, već tromjesečje u kojem planira prenijeti ključeve od prebivališta do nositelja interesa. Ovo se ne smatra kršenjem zakona, ali klijentu daje neku neugodnost. Činjenica je da je zaštita njegovih interesa u slučaju kršenja rokova jasno istaknuta u 214-FZ. Sažetak zakonskog akta uključuje vrlo važnu točku - kupac može raskinuti ugovor samo dva mjeseca nakon datuma isteka prijenosa predmeta koji je u njemu naveden. To znači da će potrošač morati pričekati kraj tromjesečja, a potom još 2 mjeseca da svoje zahtjeve predloži razvojnom programeru.

I građevinska tvrtka aktivno traži priliku da zaobiđe 214-FZ. Kazna zbog neuspjeha uvjeta može biti težak teret na ramenima programera, pa uvijek pokušava štititi. Na primjer, u ugovoru uključuje uvjet pod kojim je financijski odgovoran samo u slučaju vlastite krivnje ili neopravdano proširuje popis okolnosti nepobjedivih sila. Budite oprezni! Tradicionalno, više sile uključuju terorističke napade, vojne akcije ili prirodne katastrofe. Uvođenje izmjena u zakonodavstvu, nepovoljnih vremenskih uvjeta i neaktivnosti stranaka ne primjenjuje se na njega.

Kvaliteta je još jedna DDU podvodna

214-FZ o sudjelovanju u zajedničkoj gradnji propisuje da u slučaju bilo kakvih nedostataka u stanu, tvrtka ih mora ukloniti razumni rok ili platiti korisnicima odgovarajuću naknadu.

Neki programeri pokušavaju predvidjeti moguće nesporazume i uključiti u klauzulu DDP da je dopuštenje za proviziju jednako potvrdi o sukladnosti objekta projektne dokumentacije. Dakle, programer pokušava smanjiti njegovu odgovornost za loše kvalitete stanovanja. Mogućnost zahtjeva od vlasnika predmeta još uvijek ne isključuje, ali može uzrokovati probleme tijekom suđenja.

Kako uštedjeti novac?

Novčana strana transakcije je najvažnija točka DDU-a (214-FZ). Što tražiti u ovom broju? Prvo, ugovor treba jasno navesti vrijednost nekretnina. Bolje je ako je naznačeno u rubalja. Nažalost, cijena po kvadratnom metru često se određuje u konvencionalnim jedinicama, bez određivanja određenog tečaja u dokumentu. To značajno pogoršava uvjete ugovora.

Drugo, u DDU-u (uzorak se može naći u bilo kojem pravnom uredu, koji ćemo dati u nastavku), treba odrediti u kojim uvjetima i na koji će se trošak izvršiti uplata. Na primjer, to može biti vaša vlastita štednja ili hipotekarni zajam. I treba pažljivo proučiti trenutak prema kojem će se obveze kupca prema ugovoru smatrati ispunjenima. Programeri inzistiraju na tome da se to dogodi nakon što se sredstva sredstva uplate na račun građevinske tvrtke. Kao rezultat toga, nositelj kamata je u velikoj opasnosti. Uostalom, prijenos novca kroz banku događa se u roku od nekoliko dana, a sve to vrijeme kupac je u limbu. Rješenje ovog problema je vrlo jednostavno - u sporazumu o pravednosti potrebno je uključiti klauzulu da se obveze prema programerima smatraju ispunjenima u trenutku zarađivanja banke.

Tko snosi povezane troškove?

Važno je razjasniti pitanje koje stranke će platiti za registraciju imovine u Uredu Rosreestr. Osim toga, treba odrediti od kada kupac treba platiti komunalne isplate.

Programeri često pokušavaju uključiti u DDU točku na kojoj kupac plaća račune za vodu i svjetlost od trenutka puštanja kuće u rad. Međutim, prijenos stana pod aktom može se održati tek nakon nekoliko mjeseci. Ispada da, još nije naseljen u novom stanu, vlasnik će morati platiti za "komunalne". U tome nema ništa fer, pa vas molimo da pažljivo proučite ovu klauzulu ugovora.

Kako raskinuti DDU?

Sudjelovanje vlasničkih udjela ne uključuje samo sklapanje ugovora, već i mogućnost odricanja od obveza prema programeru. Ako se to dogodi na inicijativu kupca, onda mora platiti kaznu. U trenutku potpisivanja ugovora treba obratiti pažnju na njegovu veličinu. Obično se varira unutar 1-15 posto vrijednosti imovine. Stroge kazne za sudionike u zajedničkoj gradnji u ovom slučaju nisu navedene u 214-FZ. Sažetak zakona sugerira da je ovo pitanje prepušteno diskreciji stranaka. Sjetite se mogućih financijskih gubitaka prilikom otkazivanja ugovora i obratite pažnju na veličinu kazne - to će vam pomoći uštedjeti.

U zaključku bih želio napomenuti da su nositelji kamata ne moraju inzistirati na činjenici da su sve ugovorne klauzule po stavkama u detalje. Tijekom suđenja će se uzeti u obzir zakon o zaštiti potrošača koji u potpunosti štiti interese pojedinaca.