Kako prodati stan na svoju ruku? Porez za prodani stan. Nekretnine za prodaju bez posrednika

Je li moguće prodati nekretninu bez posrednika? Da bi se odgovorilo na ovo pitanje, potrebno je razumjeti zašto se vlasnici nekretnina žale na njih. Pribjegavajući usluge agencija, mnogi ljudi pogrešno vjeruju da preuzima potpunu odgovornost za stan koji je kupio s njom. Ovaj razlog za upućivanje na usluge medijacije nema smisla. U skladu sa zakonom, prodajni ugovor sklapa prodavatelj i kupac, a ured za nekretnine je jednostavno posrednik. Ne snosi nikakvu pravnu i financijsku odgovornost. To je nužno propisano ugovorom o pružanju usluga između klijenta i agencije. U najboljem slučaju, moći će zastupati interese prodavatelja u postupku.

Mnogi koriste usluge posrednika kako bi izbjegli nepredviđene situacije ili prevarante. Znajući kako samostalno prodati stan, odnosno sve prijetnje i suptilnosti u svakoj fazi transakcije, možete se maksimalno osigurati i bez pomoći agencije.

Realtor radi naporno rad, stoga je profesionalna naknada visoka. No veliki postotak ljudi koji su spremni uložiti napore i uštedjeti novac, i dalje posjeduje usluge posrednika. Razlog je jedan - oni ne znaju, kako prodati stan bez realtor. Nakon upoznavanja sa svim fazama postupka kupnje stana, možete sigurno bez posredničkih usluga.

Prvi koraci: kako ocijeniti, staviti na prodaju i organizirati pregled stana

Kako sami prodati stan i gdje početi? Prije transakcije morate proći kroz prva tri koraka za prodaju bilo kojeg svojstva:

1. Prije svega, morate ispravno postaviti cijenu stana. Za to je potrebno proučiti slične prijedloge nekretnina. Uz pomoć oglašavanja novina, Internet će pronaći oglase za prodaju stanova na istom području grada s približno sličnim parametrima: status, površina, lokacija i drugo. Možete nazvati nekoliko sličnih opcija i detaljnije precizirati sve detalje, a također pitati koliko je stan prodan. Formiranje vrijednosti, valja napomenuti da kupac može popuciti. Obično aukcija iznosi do 5% željene cijene.
2. Utvrđivanjem približnog troška stana potrebno je privući pozornost što većeg broja potencijalnih kupaca. Potrebno je oglašavati u popularnim publikacijama za oglašavanje, besplatnim novinama, objavljivati ​​ga na internetskim stranicama i zalijepiti na posebne informativne ploče. Oglašavanje treba ukratko sadržavati sve informacije o stanu i telefonu za kontakt. Potencijalnim kupcima ne pozivaju se na sat, možete odrediti određeno vrijeme za pozive. Trebate ažurirati svoj oglas što je češće moguće.
3. Svi prodavači, a posebno žene koje su zainteresirane za prodaju samog stana, imati će koristi od savjeta u ovoj fazi. Da biste posjetili kupce, trebate postupati s oprezom:

• imenovati imenovanja tijekom dana, bolje na slobodan dan;
• biti na sastanku najbolje zajedno s nekim koga poznajete;
• ukloniti dragocjenosti i novac iz istaknutih mjesta;
• nikada ne prikazuj originalne dokumente prije transakcije, samo fotokopije.

Primanje pologa

Nema potrebe žuriti za uklanjanje oglasa, odjednom čovjek predomisli, a prodavatelj će izgubiti potencijalnog kupca. Nakon dogovora o cijeni, potrebno je ponuditi kupcu da bi plaćanje unaprijed. Oni koji su sudjelovali u vlastitom poslu i uči kako prodati stan bez realtor, morate znati - legalno ovaj put mogu biti raspoređeni na različite načine: napišite unaprijed sporazum (potvrdu o unaprijed) ili napraviti preliminarni sporazum o unaprijed. Za udobnost i sigurnost u ugovoru o kupnji i prodaja potrebno je napraviti kompletan opis prodanih objekata i plaćanja unaprijed uvjetima. Tada se u slučaju neuspjeha transakcije kupac će biti dužan nadoknaditi dalje i kazne.

Kako se sastavlja ugovor o prodaji?

Glavni korak u ovom postupku je pravilno sastavljanje ugovora o prodaji koji bi trebao biti spreman 2-3 dana prije određenog vremena transakcije. Oblik ovog dokumenta odabran je: ovjerena ili jednostavna pisana (PPF). Obje vrste registracije imaju istu pravnu snagu. Međutim, oni koji proučavaju kako nezavisno prodati stan u hipoteku, trebali biste znati da u ovom slučaju, prema zakonu, oblik ugovora treba biti samo ovjeren.

Izrada sporazuma PPF - ekonomičnija i košta oko 50-70 dolara. U notarijalnom obliku dokumenta, bilježnik uzima dodatni postotak iznosa prodaje. Naravno, trošak ove vrste čišćenja košta znatno više, pa bez potrebe da ne odaberete javnobilježnički oblik ugovora i troše dodatni novac.

PPF-ugovor možete izvršiti sami ili možete zatražiti pomoć odvjetniku. U svakom slučaju, morate pažljivo proučiti ugovor o prodaji nekretnina i pažljivo provjeriti svaku od svojih točaka:

• tko prodaje kome i kome (pojedinosti o imenu i putovnici);
• adresu i potpunu sukladnost s glavnim parametrima propisanim u ugovoru od strane BTI certifikata - f № 11A i f № 22;
• uvjeti prodaje, cijena stana i oblik međusobnog poravnanja;
• ispravnost naslovnih dokumenata opisanih u ugovoru;
• Vrijeme za puštanje stana i iskrcaj od njega registriranih osoba, u pravilu, iznosi 14 dana.

Prijava ugovora o prodaji

Najprikladniji i sigurniji način međusobnog usuglašavanja je banka stanica. Preporučljivo je otvoriti ga u pouzdanim bankama na neutralnom području. Bankovna stanica će jamčiti da će prodavatelj dobiti novac odmah nakon dovršenja svih potrebnih dokumenata.

Nakon što se novac stavlja u ćeliju banke, potrebno je sklopiti ugovor o prodaji nekretnina s potpisima i takve dokumente za registraciju kod Federalne službe za registraciju države (FSGRKK):

• naslov dokumenta na prodanom stanu (ugovor o kupnji i prodaji, potvrdu o pravu na nasljedstvo, kao i bilo koje drugo, potvrđujući vlasnička prava);
• katastarska putovnica stana, dobivena od stručnjaka BTI;
• kopiju financijskog i osobnog računa (AKC) u izvorniku i izvadak iz kućne knjige;
• izvornik potvrda Ф № 22 (obvezni) i Ф № 11 (po potrebi), primljeni u BTI;
• preslike putovnica svih sudionika u transakciji;
• za žene koje proučavaju kako prodati stan, trebate znati da je potrebna suglasnost supruga u apartmanu, a za muškarca - suglasnost supruge;
• ako postoje djeca, onda će u nekim slučajevima biti potrebna dozvola nadležnih tijela skrbništva;
• u slučaju da je stan zajednički potreban vam je odbijanje susjeda (ako su vlasnici drugih prostorija) ili grada (ako preostale sobe nisu privatizirane);
• ostali dokumenti su po vlastitom nahođenju službenika za registraciju (rodni list, smrt i ostali).

Ako je matičar prihvatio dokumente, sve je ispravno uređeno. Ovaj zaposlenik će dati potvrdu o primitku dokumenata i odrediti vrijeme kada je potrebno podići. U pravilu, dokumenti u FSKRMC-u su registrirani prosječno dva tjedna, a kupcu i prodavatelju izdaju se registrirani dokument o kupnji i prodaji. Obje strane trebaju pažljivo provjeriti ugovor o zloupotrebama i pogreškama. Ako sve bude dobro, prodavatelj treba dobiti ključ od kupca banalnu ćeliju.

Zašto trebam potvrdu o prijenosu?

Oslobođenje od apartmana se odvija u skladu s dogovorima propisanih u ugovoru o prodaji. Čin prijenosa - to je važan dokument sastavljen tijekom transakcije u bilo kojem obliku. To obrazlaže o stanju stana. Ponekad kupoprodajni ugovor zamjenjuje ga, ali je bolje stvoriti zaseban papir. Možete, naravno, kako bi se postigla i usmeni sporazumi, ali je razumno kako bi zaštitili sebe. Bitna stvar za prodavača koji su učenje kako prodati stan bez realtor: još nije potpisan je djelo prijenosa za fizičko stanje imovine odgovara prodavatelj (poplava, požar, krađe), i plaća komunalije.

U kojim se slučajevima plaća porez?

Svi prodavači zainteresirani su za pitanje je li potrebno platiti porez za prodaju stanova. U zakonodavstvu postoje takve važne točke:

• ako je osoba u posjed stana imali 3 ili više godina, kada se prodaje vlasnik je izuzet od oporezivanja prema stavku 17,1 članka 217. Porezne zakona, ali još uvijek je potrebno podnijeti poreznu prijavu null;
• kada je prodavatelj imao manje od 3 godine stanovanja, on je, prema stavku 1. članka 220. Poreznog zakona, dužan platiti 13% poreza na iznos, shemu obračuna koju vlasnik odabere po vlastitom nahođenju.

Dvije izračunske formule za porez:

• formula 1: od dobiti za prodaju stana oduzimaju trošak stjecanja;
• formula 2: od iznosa za prodaju stana za uzeti 1 milijuna rubalja.

Oni koji se bave pitanjem "kako prodati stan samostalno" i ne zna sve suptilnosti zakonodavstva, korisne korisne informacije:

1. Ako je stan kupljen po trenutačnoj prodajnoj cijeni ili višoj, bolje je koristiti prvu formulaciju izračuna jer će porezni iznos biti negativan, tako da ne morate platiti ništa. Na primjer, vlasnik je kupio stan za 2 milijuna rubalja prije dvije godine, a sada je prodan za 1,8 milijuna rubalja, a zatim prema formuli 1,8 milijuna rubalja. - 2 milijuna rubalja. = -0,2 milijuna rubalja. - porez na gubitak se ne plaća.
2. Kada je stan gotovo slobodan (nasljeđivanjem, darovnicom), razumnije je uzeti drugu formulu za izračun.
3. Prema članku 229. klauzule 1 Porezne odredbe Ruske Federacije potrebno je u svakom slučaju podnijeti poreznu prijavu na mjesto registracije prodavatelja do 30. travnja godine koja slijedi nakon godine prodaje. Izračunati porez koji nije nula mora biti plaćen prije 15. srpnja.

Prodaja apartmana po punomoći

S nedostatkom vremena za radno intenzivan proces za prodaju stanovanja često je izdana punomoć. Na primjer, to će biti razumno rješenje u slučaju kada nekoliko vlasnika posjeduje jednu nekretninu. Prodaja apartmana u ovom slučaju je kako slijedi: svi vlasnici izlažu jednu, manje zaposlenu osobu sve poslove vezane uz transakciju. Bez obzira na razlog za dobivanje punomoći, postoji vrlo važno pitanje: kako bi izbjegli nevolje i ne ostati bez stanovanja, potrebno je jasno navesti ovlasti povjerenika.

Vrlo ozbiljno i pažljivo trebate pristupiti općoj punomoći. Omogućuje ovlaštenoj osobi da izvrši sve vrste transakcija s imovinom i raspolaže ga po vlastitom nahođenju, na primjer, da ga proda i dobije novac. Opća punomoć izdana je kod javnog bilježnika tek nakon detaljne provjere glavnice u onoj mjeri u kojoj razumije svrhu potpisivanja takvog važnog tipa dokumenta.

Postoje slučajevi kada kupac želi zaštiti i zahtijeva sklopiti ugovor o kupnji i prodaji stavke o potvrdi transakcije od strane vlasnika stana. Tada možete prodati stan opunomoćenim tek nakon izvoda glavnice koju je napisao javni bilježnik o valjanosti transakcije prodaje.

U slučaju prestanka važenja potrebe za korištenjem usluga povjerenika, punomoć se može povući i prije isteka valjanosti njegove valjanosti. Podaci o ukidanju punomoći bilježe se u informacijskoj bazi notifikacijske komore.

Prodaja stana u kojem dijete živi

Gotovo svaka obitelj ima djecu. Stoga za roditelje - prodavače pitanje je vrlo stvarna: "I u ovom slučaju kako prodati stan?" S djetetom morate računati i nikako ne kršiti njegove interese, inače će prodaja stambenog prostora biti problematična. Slijedi nadležna tijela skrbništva. Postupak kupnje i prodaje je dvije vrste: dijete je registrirano u stanu ili je vlasnik udjela stanovanja.

Prema odredbama čl. 26. i 28. Građanskog zakona Ruske Federacije, maloljetna i maloljetna djeca imaju priliku, pod suglasnošću zakonskih zastupnika, provoditi strogo određen raspon transakcija, uključujući one u kojima sudjeluje imovina. Prodati stanove u kojima je maloljetnik registriran, ali nije vlasnik, moguće je bez dopuštenja tijela skrbnika. Iznimka su djeca lišena roditeljske skrbi ili pod skrbništvom. U takvoj situaciji, obavezna je posebna dozvola službe skrbništva. U svakom slučaju, prije prodaje stanova, trebate pronaći novu prebivalište za dijete, budući da se djeca prilikom izbacivanja na jednom mjestu prebivališta moraju odmah prijaviti drugačije. Istodobno, novo stambeno zbrinjavanje bi trebalo biti s istim ili većim područjem i sličnim životnim uvjetima. Ako se prava maloljetnika ne prekrši ni u čemu, onda neće biti problema s prodajom stana.

Ako je dijete vlasnik dijela stana, tada je odgovarajući pristanak tijela skrbništva i pritvora potreban. To bi se trebalo brinuti unaprijed, prije prodaje stanovanja. Trebali bi kontaktirati skrbništvom organizacije na mjestu upisa maloljetnog djeteta i saznajte da li se prodaje stan, ovisno o karakteristikama pojedinog slučaja moguće. Ako je transakcija predviđeno zakonom, onda morate saznati u kojem vremenskom roku će biti spreman na odobrenja i prikupiti potrebne certifikate. Zatim, kada se napravi kupnju i prodaju dokument, prodavatelj bez djeteta (ako je ispod 14 godina) ili s njim (kada je više od 14 godina) dolazi do tijela starateljstva i skrbništva za ispuniti i potpisati zahtjev. Drugi skrbnik (supružnik, čak i ako je par razveden) mora također biti prisutan i dati pristanak. Tada na određeni dan možete dobiti spreman dopuštenje.

Iznimni slučajevi:

• Ako planirate promijeniti mjesto stanovanja u vezi s premjestiti na drugo mjesto, a zatim je transakcija je moguće samo uz odobrenje pritvora organizacije, a primljeni iznos za stan prenosi na bankovni račun maloljetnika. Roditelji su dati 3 mjeseca od datuma prodaje za kupnju novih stambenih i izvršenje sličan udio u imovini djeteta. U suprotnom, tijela skrbnika zadržavaju pravo otkazivanja ugovora o prodaji.
• Pri prebacivanju u prebivalište izvan zemlje, potrebno je dostaviti organizaciji skrbnika popis određenih dokumenata zaprimljenih od OVIR-a.
• Ako se gradi novo stambeno zbrinjavanje, da bi dobio suglasnost tijela za skrbništvo, mora biti u završnoj fazi izgradnje. Maloljetnik se privremeno mora registrirati negdje (od prijatelja, rođaka). Pri prijavi za dopuštenje u organizaciji skrbnika sklopit će se ugovor s tvrtkom za razvojne programere, što odražava sudjelovanje djeteta.

Mogućnosti prodaje privatiziranog stana

Najjednostavniji način prodaje privatiziranog stambenog prostora je prodati ga jednom kupcu i podijeliti dobit prema udjelu svake od njih. Također je moguće da jedan od vlasnika otkupi sve ostale dionice od drugih vlasnika. Ovdje je sve jednostavno, a shema transakcije je standardna. Ali često se događa da jedan od vlasnika odbija prodati. Kako prodati privatizirani stan u ovom slučaju? Ovdje sve ovisi o tome kako je nekretnina podijeljena.

Ako je stan podijeljen u dijelove po metru, prvo morate napisati ovjerenu obavijest o prodaji, navodeći željeni veličinu i vrijednost njihove prodane područja, i poslati ga preporučenim pismom s ostatkom vlasnika. U skladu s čl. 250 Civil Code imaju prednost nad drugim kupcima. Ako u roku od 30 dana drugi vlasnici nisu odgovorili na sporazum ili odbijali kupiti, onda prema čl. 250 Civilni zakon može koristiti svoje pravo i prodati udio u zajedničkom stanu bilo kojoj drugoj osobi.

Kada je stan podijeljen u postotku, nemoguće ga je prodati bez želje drugih, ali dobrovoljno ili prisilno možete dobiti novac za svoj udio tako što ćete se prijaviti na sud.

Ako u privatiziranom stanu postoji udio dječjeg djeteta, stan možete prodati dobivanjem dopuštenja od strane tijela skrbništva.

Prodaja određenog stana

Osoba koja ima darovni certifikat može raspolagati nekretninom po vlastitom nahođenju. Ako vlasnik želi prodati darovani stan u kojem je on jedini vlasnik, prodaja ide prema zajedničkoj standardnoj shemi. Nakon što je dobio novac za nekretnine, prodavatelj mora platiti porez. Kako pravilno i profitabilno odabrati poreznu formulu, koju smo prethodno razmotrili.

Kada dar je dobila udio stanova, koji je podijeljen u postotku ili po metru, prodaja shema slična je objašnjeno u odjeljku „Mogući prodaju privatizirane stan.”

Prodaja stana na hipoteku

Unatoč nekim preprekama koje prate transakcije s hipotekom imovine, prodati stan u hipoteku je stvaran. Ovu operaciju možete izvršiti na nekoliko načina:

1. Rano zatvoriti zajam, isplatiti je svojim uštedama ili, ako se kupac složi, na račun unaprijed primljenog od njega.
2. Možete prodati stan bez plaćanja kredita. Da biste to učinili, morate zapisati zahtjev banci i pričekati pristanak. On može odbiti ako se prodaja dogodi tijekom moratorij na rano zatvaranje kredita. Ako banka slaže, ali inzistira na sudjelovanju u transakciji, a zatim su se otvorila dva bankovna kutije: prvi kupac stavlja iznos otplate kredita, drugi - preostalih razlika. Nakon uklanjanja tereta iz stambenog objekta, izvršena je transakcija kupnje i prodaje. U tom slučaju, čak i prodaja stana bez realtor će morati platiti Banci naknadu za otvaranje stanica i podršku.
3. Ako se vjerovnik obvezuje prodati bez prethodnog otplata duga kredita i suglasan je ne sudjelovati u transakciji, tada je potrebno sklopiti preliminarni prodajni dokument. Zatim, nakon što je platio zajam za novac primljen od kupca, vlasnik prima dokumente za ukidanje zabrane i odlazi u registarsku komoru. Zatim prodavatelj dovršava transakciju kod javnog bilježnika.
4. Stan možete prodati uz zajam. Kupac mora dostaviti banci sve potrebne dokumente koji potvrđuju njegovu solventnost i već odlučuje o mogućnosti zamjene dužnika. Uz pozitivnu odluku, imovinska se prava ponovno registriraju, nekretnine ostaju na hipoteku, a prodavatelj dobiva razliku između troška prodanog stana i salda duga bez sudjelovanja vjerovnika.

zaključak

Ispostavilo se da su različitih apartmana: privatizirana, onaj čiji je vlasnik - dijete, hipoteka, dar - može biti prodana bez pomoći realtor, znajući sve korake transakcije postavljanjem cijenu za dobivanje sumu novca. Imajući ideju o opasnosti i zamršenosti procesa i stavljanjem Dogovor puno truda i vremena, možete prodati svoj stan.