Kako zamijeniti stan za stan? Naredba i izvršenje dokumenata

Razmjena nekretnina nije najlakši i najprikladniji način za promjenu i poboljšanje uvjeta stanovanja. I dalje, pitanje kako zamijeniti stan za stan će uvijek biti relevantno. Ovaj plan dogovor u drugačijoj izvedbi, to uključuje puno brže kreće na novo mjesto, a gnjavaža pripreme sudionike i transakcija je puno manje. Postoji niz mogućnosti i mnogo načina razmjene stana za stan. Vjerojatno nema stručnjaka za nekretnine koji ne bi razgovarali i klasificirali svaki slučaj. Ovaj će članak dati popis uobičajenih paketa dokumenata, koji će morati prikupiti prije nego što razmijenite stan za stan.

Razlozi za razmjenu i ciljeve

Razlozi razmjene mogu se navesti kao dugački popis, a svi od njih s velikom silom potiču individualne građane da razmijene svoje domove, mijenjaju stalno prebivalište. I zato što je bilo mnogo načina razmjene stana za stan, ovisno o uvjetima u svakom pojedinom slučaju. Razmjena ima i prednosti i nedostatke. Najčešći uzrok razmjeni imovine je potrebno poboljšati uvjete stanovanja, odnosno proširenje stambenog prostora (na primjer, s dodatkom treba obitelj ili trebate više udobnosti gore), a zatim je pogledao varijantu u kojoj postoji mogućnost za razmjenu vlastite imovine.

Razmjena stana za stan, prema Realtors, svibanj biti potrebni za izmjene i dopune financijska situacija, kada se za manji stan razmjenjuje veliki prostor uz dodatnu isplatu. U tom se slučaju sačuvano mjesto za život, a sredstva su dostupna za poboljšanje kvalitete ovog života. Ali mnogo češće u novije vrijeme ima slučajeva samo obrnuto - zadržavajući nekretnine, ljudi razmjenjuju stan za stan od manje do velik, dodajući prostor u obliku dodatnih četvornih metara. Ne manje često se jedan veliki stan razmjenjuje za dva manja ako obitelj odluči otići. To se događa s razvodima, koji su sada vrlo mnogi, s dio nasljeđivanja ili preseljenje odrasle djece u odvojeni stan. Na primjer, razmjena 1-sobni stan za 1-sobu je manje uobičajena. Ovdje, razlog može biti promjena područja na više prestižnih ili niz kuća s više prikladan izgled.

opcije

Tijekom sovjetske ere, stanovi se praktički nisu prodavali, budući da su gotovo svi bili, kako kažu, u općinskom vlasništvu. Budući da je takva transakcija s nekretninama, kao razmjena, prevladala. Zatim ekvivalent nije bio neuobičajen, pogotovo kada se kreće, kada je grad zamijenjen stanovima za grad. Obično se to događa kada promijenite svoje radno mjesto, kada mijenjate životne okolnosti. Razmjena na daljinu bila je spašavanje štapića, iako je trebalo puno vremena i truda. A sada ne oslobađa pretraživanja kupca u svom gradu, traženje stana u tuđem. I samo dobra agencija za promet nekretninama pomaže ljudima u tim problemima. Takva razmjena obično se vrši putem prodaje i naknadne kupnje. Postoje i alternativni poslovi, kao i izravna razmjena stana (sekundarno stanovanje), ali mnogo rjeđe. Ove tri mogućnosti koriste najčešće agencije za nekretnine.

Prva opcija je najjednostavnija, stoga se najčešće koristi. Ako vlasnik stana ima dovoljno iskustva s nekretninama, profesionalni realtor, možda neće moći. U tom slučaju, proces je podijeljen u dva koraka: pronalaženje kupca i prodaje svog stana u isto vrijeme promatrajući nove kuće koje odgovaraju svim zahtjevima. S izravnom razmjenom bez realtora, obična se osoba vjerojatno neće moći nositi. Ovdje, realtor ima dovoljno iskustva koji mogu razmjenjivati ​​i privatizirane i ne-privatizirane stanove. Teškoće proizlaze iz činjenice da oni koji žele živjeti uvijek više puta prodaju više od onih koji su spremni za razmjenu. Malo više od onih koji žele razmjenu apartmana za stan s nadoplatom.

rizici

I dalje, izbor ostaje izuzetno uska za svaku od stranaka transakcije. Alternative transakcije provode samo iskusni realtori, jer su financijski rizici za sudionike vrlo visoki. Kupac stana daje predujam, a prodavatelj stambenog prostora čini apartman za stan koji bi trebao kupiti. Dakle, cijena stanova je fiksna i ozbiljnost namjera je potvrđena (nakon predujma teško je odbiti transakciju).

Nestabilnost financijske situacije u zemlji stvara posebne rizike za one koji su zamijenili stan prodajom i kasnije kupnjom. Osobito se odnosi na ljude koji su odlučili napraviti zamjenu stana za stan s nadoplatom. Bilo koji broj takvih slučajeva, kada je naglo skok cijena uhvaćen ljudima nakon prodaje svog stana i prije kupnje novog. Nema dovoljno novca, ali nema mjesta za život. Alternativna transakcija ovaj rizik isključuje. Postoji još jedan način, isprobali glavni grad Realtors i koristi vrlo često, kada je razmjena stanova u Moskvi.

Stari predmet koji se zamjenjuje za novi

Ova metoda se zove Trade-in, u kojoj klijent razmjenjuje stambeno brzo prelazi u novu zgradu, a na računu plaćanja njegov stari stan je prihvaćen. Trenutno, u glavnom gradu, ta metoda je vrlo zahtjevna. Metoda je pogodna i brza - cjelokupna transakcija traje tri dana. Naravno, sekundarno tržište dominira broja transakcija, ali sve više i više ljudi želi zamijeniti staru kuću u novu zgradu, a sve više prakticira ovaj način za vas napraviti profitabilan razmjenu čak 1-sobni stan na 1. sobu.

Moskovska obnova sada se kreće u istom smjeru. Postoji i razmjena uz korištenje dodatnih plaćanja iz maternističkog kapitala, a do danas takva transakcija nije nimalo egzotična. Slična usluga nalazi se na popisu svake samostalne agencije za nekretnine. Razmjena stanova u Moskvi jako je zastupljena transakcijama s roditeljskim kapitalom (ali to se može učiniti ako dijete koje posjeduje sredstva već navršilo tri godine).

Razmijenite hipoteku

Pitanja o razmjeni stana koji je u hipoteku, često se pojavljuju. Ovo je još jedna prilično složena vrsta posla s nekretninama, a s vremenom postaje sve češća, jer se vrlo veliki dio stanova kupuje na kredit. Ova operacija zahtijeva ne samo odobrenje, već i izravnu uključenost banke koja je posudila za kupnju stanova.

Tehnička strana ovog posla je da ne postoji samo jedan, već dva ugovora: jedan je za prodaju, a drugi je za kupnju. Kupac, pri prodaji stana, dužan je platiti dug banci umjesto prodavatelja, ili se dužničke obveze prenose na njega. Posljednje banke više nego nevoljko. Osim toga, stana se nametnuta teret istodobno s ponovnom registracijom, a to u budućnosti neće dopustiti novom vlasniku da proda tu imovinu prije potpune isplate duga.

Razmjena s općinskom imovinom

Druga varijanta je razmjena vlastitog stana za općinsku, i obrnuto. Potrebno je reći da veliki dio imovine čak i u glavnim gradovima još nije postao privatno vlasništvo, au općinskim sredstvima ima puno komunalnih nekretnina. To, naravno, ne znači da takav stan ne može biti razmijenjen. Svi građani zemlje imaju isto pravo tražiti najbolje životne uvjete. Možete promijeniti prostor ili proširiti životni prostor, ali jedini način da to učinite je zamijeniti stan za novu.

Metode kupnje i prodaje ovdje ne mogu raditi. Čak i razmjena u ovom slučaju bit će prilično teško u usporedbi s privatiziranim stanovima. Puno radova morat će prikupiti vlasnik općinskog stanovanja, a vlasnik privatizirane dobiti skoro nikakvu korist od burze. razmjena apartmani ugovor ojačan društveni ugovor o radu, što je regulirano živi u vijeću ravnu i vlasnici privatnog stanovanja će morati obnoviti za sebe. I vlasnik općinskog stana dobiva novi u punom vlasništvu. Koji žele promijeniti svoje životne uvjete vlasnicima stanova mogu birati put mnogih popisu, koji se koristi za razmjenu stan većeg na manji, računajući na naknadu ili prijaviti kupoprodajni ugovor, izmijeniti ugovore i slično. Živjeti u općinskom stanu u potpuno drugačijim uvjetima - postoji samo razmjena. Mnogi najprije privatiziraju stanove, a zatim se već prodaju i razmjenjuju, tako da je lakše i profitabilnije.

Porez i paket dokumenata

I jedan od najvažnijih aspekata zamjene stanova je oporezivanje. Porezni broj ne uređuje ni na koji način porez na izravnu razmjenu stanova, ali civilni zakonik iz članka 567. navodi da se ugovor o barteru podliježe istim pravilima oporezivanja kao i kupnja i prodaja. Prijenos vlasništva stranke priznat kao prodavatelja i druge stranke - kupca, nego zato što je plaćanje poreza za svaki od stanova će se računati na vrstu stambenog troškova, što se ogleda u ugovoru o barter. Porez se ne naplaćuje na burzi samo ako je stan u vlasništvu vlasnika više od tri godine.

O paketu dokumenata najbolje je naznačiti popis sadržaja:

1. Dokumenti koji određuju vlasništvo nad stambenim prostorom.

2. Katastarska putovnica.

3. Kopiju osobnog računa i izvadak iz kućne knjige.

4. Procjena vrijednosti dokumenta stana nakon procjene imovine.

5. Identifikacijski dokumenti (rodni listovi i putovnice stanovnika).

6. Potvrde o razvodu ili braku (ako je imovina stečena prije razvoda, za koju je potrebna pisana suglasnost bivših supružnika).

7. Potvrda o odjelu skrbništva maloljetnika (ako su oni u stambenom prostoru registrirani ili imaju dionice).

zaštitne mjere

Transakcije koje uključuju razmjenu jedne nekretnine drugoj su uvijek složenije od uobičajene prodaje i kupnje. Ovaj će postupak zasigurno zahtijevati profesionalni pristup, ali čak iu ovom slučaju postoje određeni rizici. Mnogo je vremena izgubljeno i mnogo se više truda primjenjuje.

Samo privlačenje usluga nadležnog realtor na neki način štedi vrijeme i živce. Posebni rizici postoje u provjeri dokumenata. Stručnjak iz agencije za nekretnine moći će spriječiti barem ove probleme povezane s razmjenom sekundarnih stanova. Uostalom, vjerojatno će se promijeniti nekoliko vlasnika, pa stoga postoji opasnost priznavanje transakcije kao nevažeće, ako su neka prava povrijeđena.

Razmjena na duge udaljenosti

Osobito se radi o dugoročnim transakcijama, čak i ako se stan razmjenjuje za predgrađe. To i unutar grada, zadatak je prilično teško, jer je najteži tip poslovanja s stambenim prostorom. I ovdje su vlasnici i objekti međusobno odvojeni čisto zemljopisno, a na različitim mjestima praksu prometa nekretnina je drugačija, i to je dobro ako je to samo vidljivo drugačije, a ne kardinalno.

No, tu je i posljednja opcija koja ozbiljno utječe na konačni rezultat tog poduzeća. Organizacija takvih transakcija je izuzetno teška. Najjednostavnija pitanja s dozvolom boravka i ekstraktom, s fizičkim otpuštanjem stana, mogu se riješiti čak i dogovorom, nije tako jednostavna. Ali gotovo uvijek dolazi do mnogo teških zadataka.

Izravna razmjena i alternativa

Postoje dva glavna načina razmjene stanova između gradova - u izravnim i alternativnim tehnologijama. Izravna razmjena je poznat iz sovjetskih vremena, a provodi se u obostranom interesu stranaka, koji je, na primjer, stanovnici Moskve koji žele da se presele u Ryazan, Ryazan mora pronaći spremni da se presele u glavnom gradu, i to tako da smještaj zadovoljiti želje obiju strana. Najteža stvar je pronalaženje mogućnosti. Sve postojeće metode pretraživanja nisu dovoljno učinkovite, čak i preko Interneta. Dakle, samo prva faza razmjene često traje godinama. Drugi je način kupnja brojača (alternativa). Ovo je varijanta tržišne prirode koja pruža visoku vjerojatnost uspješne transakcije. Dno crta je da najprije morate prodati stan u Moskvi, a zatim kupiti u Ryazan.

Razmjena se odvija putem izravnog financiranja, već zato što će ići brže i veću kvalitetu, ali bez nekih poteškoća i ne može učiniti (u trenutku kupnje novih stambenih, kada je stara se mora biti oslobođena, na primjer, ili perepropiska). Jedna od najvažnijih točaka - povezivanje vrijeme svim fazama transakcije, koje moraju biti pripremljene tako da nitko od njegovih fazama nisu imali kašnjenja. Također ključna točka je provođenje izračuna. Najčešće (i to je najbolja opcija) upotrebljava se ćelija banke. Cijeli iznos namijenjen je za kupnju stana na dan potpisivanja dokumenata i ugovora zatvorili u ćeliju u kojoj je prodavatelj dobiva pristup tek nakon državnog registracije ugovora, nakon čega se automatski postaje vlasnik stambene površine.